Veelgestelde vragen

31 januari 2023

Algemeen

Waarom zijn er zoveel regels?

Er staan twee doelen centraal: het af kunnen maken van de in ontwikkeling zijnde velden en een kans geven (hoe klein wellicht ook) aan de mensen die op basis van hun inkomen enkel in aanmerking komen voor de goedkopere categorie woningen en daardoor elders moeilijk voet aan de grond krijgen. Daarnaast is het de eerste keer dat Team Oosterwold na het Didam-arrest gronden verkoopt. Dit arrest stelt voorwaarden aan de te hanteren selectiecriteria.

Ik heb me eerder ingeschreven en ben helaas niet ingeloot toen. Sta ik nog op de wachtlijst?

We gebruiken geen wachtlijst van andere rondes. We hebben nieuwe spelregels en nieuwe formulieren. Om in aanmerking te komen voor de loting moet je je opnieuw inschrijven.

Ik heb een gedeelde kavel overgenomen en geen adviseur meegekregen

Omdat je de grond hebt overgenomen van een vorige bewoner, zou je alle informatie met betrekking tot de woning/grond van de verkopende partij/makelaar moeten ontvangen. Je krijgt geen adviseur toegewezen. Als je een kavelindeling wilt wijzigen, dan kun je een revisietekening indienen bij de adviseurs via oosterwold@almere.nl. Wij zullen dit dan samen met de afdeling Vergunningen toetsen en beoordelen.

Moet ik tekeningen indienen bij mijn inschrijving?

Nee dat is niet verplicht. We raden wel aan om voor jezelf schetsen te maken. Dat zien we als vingeroefening om erachter te komen hoe je woning (qua bvo) zich verhoudt tot de rest van de kavelindeling. Zo toets je voor jezelf of je zelfstandig kunt voldoen aan de verplichte percentages. Lukt dat niet, dan weet je dat je afhankelijk bent van toekomstige buren die met je willen ruilen. Ook is zo’n tekening een goede basis voor het opstellen van je begroting. Je mag hem toevoegen in je financieel plan als praatplaatje, maar het is nu nog niet verplicht. Later wel. Eerst een kavelvorm voor de Intentieovereenkomst en later als onderdeel van het Ontwikkelplan voor de anterieure overeenkomst

Hoe kom ik in (telefonisch) contact met het gebiedsteam?

Het Klantcontactcentrum (KCC) is het eerste aanspreekpunt en bereikbaar via het algemene nummer van de gemeente.  

Het gebiedsteam bestaat uit meerdere teams: Gronduitgifte, realisatie, afvalwater, adviseurs, communicatie en het management/projectmedewerkers. Het helpt als je duidelijk aangeeft wat precies je vraag is en bij elk team/afdeling deze vraag hoort.  

Handelt Team Oosterwold met deze werkwijze binnen de mogelijkheden van het mededingingsrecht (Didam-arrest)?

Op 26 november 2021 deden de rechters van de Hoge Raad een belangrijke uitspraak met grote effecten voor overheden die grond verkopen. Sinds die uitspraak werken gemeenten en andere overheden er hard aan om de nieuwe regels handen en voeten te geven. De kern waar het om draait, is dat overheidsinstanties niet zonder meer één-op-één grond mag verkopen. Alle potentiële partijen moeten de mogelijkheid krijgen om mee te dingen. Het Didam-arrest leidt tot meer transparantie, gelijkheid en objectiviteit. Een openbare selectieprocedure is het mooiste proces in dit kader. En dat is wat we met Team Oosterwold hebben voorbereid. De criteria op basis waarvan de kopers worden geselecteerd bij deze verkoopronde, zijn objectief, toetsbaar en redelijk. Iedereen weet vooraf aan welke criteria hij/zij moet voldoen om mee te dingen en hoe de voorrangsregeling en loting in zijn werk gaan. Een algemeen artikel over de effecten van het Didam-arrest op Oosterwold hebben we in november 2022 in de nieuwsbrief beschreven: Mededingingsregels zetten ideeën voor nog beschikbare percelen op scherp | Maak Oosterwold.

Is Oosterwold echt zo vrij?

In Oosterwold bouw je echt vrijer dan elders. We hebben geen stedenbouwkundig plan, dus geen regels waar bijvoorbeeld je voorgevel en achtergevel op georiënteerd zijn. Of op welke plek van je kavel je huis moet staan. Toch zijn er nog veel regels, om het vrije speelveld af te bakenen. De minimale eisen beschrijven we immers wel: bijvoorbeeld dat de doorwaadbare zone aan de buitenrand van je kavel vrij moet blijven. Dat is onderdeel van de visie op Oosterwold (doorgaande groene structuur). Je mag dan weer zelf bepalen met welke technieken je je huis bouwt, isoleert en verduurzaamt, als het maar veilig en gezond is volgens het bouwbesluit. De fundering mag je zelf kiezen; mits goed onderzocht en onderbouwd. Ook hebben we in Oosterwold gemeentelijk beleid hoe we omgaan met de slagschaduwhinder van windmolens; wij bieden meer mogelijkheden om die uit je huis te weren dan de landelijke regelgeving. Andere landelijke regelgeving blijft wel gelden, zoals de vergunningvrije bouwregels en het bouwbesluit.

Wat is de ondergrens (kwantiteit / kwaliteit) voor stadslandbouw?

De visie is dat van heel Oosterwold 50% stadslandbouw wordt. Dat bereiken we door iedere initiatiefnemer zijn eigen aandeel stadslandbouw van 50% van de kavel te laten realiseren en in stand houden.

Stadslandbouw is in het bestemmingsplan als volgt gedefinieerd: “stadslandbouw is het telen, oogsten en afzetten van voedsel in of in de nabijheid van kernen. Onder stadslandbouw valt ook veeteelt en de kweek van vissen voor consumptie. Leidend is dat er een agrarisch product uit voort komt en dat sprake is korte voedselketens. Het kan daarbij zowel gaan over voedselproductie die professioneel of voor zelfvoorzienend gebruik wordt beoefend.

Stadslandbouw heeft in Oosterwold ook zorg, recreatieve (leisure), educatieve, landschappelijke en economische (werkgelegenheid, zelfstandige ondernemingen) dimensies. Hierdoor zijn nevenfuncties mogelijk, zoals een mini-camping, paden van maximaal 1,5 meter breed en een speeltuin. Ten minste 80% van het grondgebruik dient betrekking te hebben op het voortbrengen van agrarische voedselproducten in een voor de agrarische productie reële dichtheid en productiecyclus”.

Mede aan de hand van ervaringen in Oosterwold, staat in het handboek een enkel praktijkvoorbeeld van wat wel en niet mogelijk is: Stadslandbouw | Handboek Oosterwold (maakoosterwold.nl). Het handhaven van stadslandbouw is geen sinecure. Mede omdat we de initiatiefnemers de tijd wilden geven het te proberen, te verbeteren en tot wasdom te laten komen. Een nieuwsbericht van maart 2022 werpt hier een mooi licht op: https://maakoosterwold.nl/advies-trouw-aan-de-bedoeling-beschrijft-kern-huidige-handhavingskoers/. Team Oosterwold is met Gemeente Almere in gesprek over de prioriteiten en extra bemensing voor handhaving. En in aanloop naar extra toezicht en handhavingsbesluiten, denken we aan het delen van informatie en praktijkvoorbeelden.

Welke functies mag je met anderen uitruilen?

Uitgangspunt is dat ieder afzonderlijk te leveren kavel voldoet aan de spelregels Oosterwold. Uitwisseling van percentages met andere kavels is onder voorwaarden toegestaan. Immers klopt daarmee vanzelfsprekend de totale ontwikkeling binnen Oosterwold volgens de visie.

In het bestemmingsplan staat in artikel 13.6 – aanhef hoe de kavelsamenstelling er in de basis uit ziet. Vervolgens zijn er 3 uitzonderingen beschreven:

    • Uitruilen van alle functies met een aansluitende kavel, mits de kavels tezamen (het samengestelde kavel) in zijn geheel alsnog voldoet aan de voorgeschreven samenstelling (artikel 13.6.3)
    • Uitruilen van roodkavel met één ander kavel ergens in Oosterwold (artikel 13.6.4), mits:
      bij voorkeur alle standaard minimale percentages in stand worden gehouden of
      als bovenstaande op het begunstigde kavel niet mogelijk is, dan moeten de bij de ruil betrokken kavels tezamen (het samengestelde kavel) alsnog voldoen aan de voorgeschreven samenstelling.
      Bij de omgevingsvergunning kunnen er voorwaarden aan worden verbonden.
    • bij standaardkavels tot 400 m2 (artikel 13.6.5):
      mag het groen – verspreid (vaak de doorwaadbare zone) worden samengevoegd op een andere plek dan in de randen van de kleine kavel, op een ander kavel op maximaal 500 meter afstand, mits de gezamenlijke kavels alsnog voldoen aan de voorgeschreven samenstelling en/of
      hoeven de groene buitenranden van de kavel niet openbaar toegankelijk te zijn, op voorwaarde dat er binnen 150 meter een ononderbroken openbare route is voor fietsers en voetgangers.In het handboek staat het kort samengevat: Functies ruilen | Handboek Oosterwold (maakoosterwold.nl). Houd er rekening mee dat de kavels bij ruilen tot in lengte van jaren afhankelijk van elkaar zijn (ook toekomstige bewoners/kopers).

Kan ik onbebouwde grond huren of gebruiken voor bijvoorbeeld een evenement?

Het RVB is de grootgrondeigenaar in Oosterwold. De ‘witte vlekken’ in de initiatievenkaart zijn 99% hun eigendom. Het RVB verleent helaas sinds de negatieve ervaringen met andere evenementen geen toestemming meer voor evenementen of vormen van tijdelijk gebruik van hun eigendommen.

Wij hebben een initiatievenkaart waar veel op af te lezen is:

  • Deelgebied 1A:
    • Oranje = initiatiefnemer met een intentieovereenkomst, nog in eigendom van RVB
    • Geel = initiatiefnemer met een anterieure exploitatieovereenkomst, nog in eigendom van RVB
    • Paars = initiatiefnemer die de grond geleverd heeft gekregen via de notaris
    • Wit (al dan niet met rasters) is nog beschikbaar, niet onder optie/verkocht, nog in eigendom van RVB
  • Deelgebied 1B (tussen Goudplevierweg/Paradijsvogelweg en snelweg):
    • enkele ontwikkelaars ontwikkelen woonwijken op hun eigen grond.
    • De rest (de geletterde percelen op deABCD kaart) is van het RVB.
Alternatief

Er zijn genoeg grondeigenaren (paarse kavels) in Oosterwold, waar je wellicht mee kunt samenwerken (ook voor electra en afval(water)). Wij hebben geen afspraken met hen over doorsturen van dit soort initiatieven, dus je zult zelf contact moeten zoeken en één en ander moeten introduceren. Er zijn best wat grotere kavels, zoals:

  • De grond van de Sofia school
  • Stadsboerderij De Vliervelden
  • Vastgoedbedrijf BUN, die eigenaar is van de openbare ruimte rondom de commerciële plint bij AH & Aldi
  • Vastbouw, die De Groene Eem ontwikkelt (114) (waarschijnlijk is dit 100% beveiligd als bouwplaats)
  • Koopmans, die De Kreekvelden ontwikkelt (115) (waarschijnlijk is dit 100% beveiligd als bouwplaats)
  • Bedrijfskavels (paars) aan de Hoogvliegerweg, soms al wel geleverd én gebouwd, soms alleen geleverd en nog niet gebouwd
  • Bedrijfskavels (paars) rondom de Daniël Goedkoopstraat
  • Er zijn twee particulieren die een amfitheater hebben aangelegd op een ‘openbaar’ stuk van hun kavel:
  • Basisschool De Verbeelding, Daniël Goedkoopstraat
  • V4162,Almere – Amado Zorg (is in aanbouw, misschien hebben ze een toegankelijk stuk terrein over?)
  • I1320, een woonperceel dat nog niet tot ontwikkeling is gekomen, vlakbij uitvalswegen, tegenover de commerciële plint van BUN (eventueel een combi te maken). Merax Holding is aanspreekpunt.
  • i2477 is in eigendom van Merax Holding, die daar gaat ontwikkelen (of al is begonnen)

Houd er rekening mee dat je een melding moet doen of vergunning moet aanvragen?  Evenementenvergunning | Almere

Archeologie

Als je een plek op het oog hebt op eigendom van iemand anders en daar bevindt zich een archeologische beschermingszone, dan mag je in principe de grond niet ‘roeren’ zoals dat heet. Ook mag er geen dusdanig gewicht (of puntbelasting) komen die de archeologische resten in de grond kan beschadigen. Je moet dit vooraf afstemmen met onze archeoloog.

Dient u daarvoor in:

  • situatietekening
  • tekening en toelichting van wat de grond in moet (als het niet anders kan) en waar precies
  • gewicht en puntbelasting/drukverdeling van wat er komt te staan op archeologische zones

Je kunt dit sturen naar erfgoed@almere.nl

 

Percelen

Wat is het verschil tussen percelen en kavels?

De percelen zijn de nog te verkopen aaneengesloten stukken ruwe bouwgrond van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Een perceel kan – afhankelijk van hoe het stippen verloopt – in zijn geheel één te verkopen kavel worden. Maar een perceel kan ook worden opgesplitst in meerdere te verkopen kavels, doordat meer initiatiefnemers er stippen. Bij het stippen van een af te splitsen kavel moeten de stippende initiatiefnemers minimaal 400 m2 overhouden voor een klein laatste kavel met minimale breedte of diepte van 20 meter en een goede aansluiting op de kavelweg. Ook moet de kavelweg en eventuele archeologie eerlijk en slim worden verdeeld.

Waarom kun je je niet inschrijven voor een specifiek perceel?

Zoals andere verkooprondes in Oosterwold is de loting bedoeld om de volgorde aan te geven waarin initiatiefnemers mogen ‘stippen’ (hun locatie naar keuze vastleggen). Degenen die eerst stippen, hebben invloed op wat daarna nog verkaveld en uitgegeven kan worden. We geven zo veel mogelijk vrijheid, zoals tot nu toe het geval was binnen de organische gebiedsontwikkeling van Oosterwold. Dat heeft ook nadelen, want tijdens het proces van stippen kan blijken dat voor jou (of jouw collectief) niet voldoende ruimte meer over blijft of dat er geen ruimte meer is waar je zou willen wonen. In dat geval trek je je (als collectief in zijn geheel) terug. Binnen Oosterwold staan in de toekomst nog nieuwe uitgifterondes in de planning. Er zijn dus nog genoeg mogelijkheden om het opnieuw te proberen in de volgende uitgifteronde.

Kunnen we andere percelen kopen of grond kopen voor andere functies?

Na deze verkoopronde voor de nog beschikbare standaardkavels wonen volgen nog andere verkooprondes. Bijvoorbeeld voor voorzieningen en buitenruimteprojecten en een ronde voor archeologiepercelen in deelgebied 1A. Ook deze worden voorzien van specifieke selectiecriteria.

Na de zomer van 2023 komt naar verwachting pakweg 7-10 hectare grond beschikbaar in deelgebied 1B voor de ontwikkeling van een gemengd woon/werkgebied met stadslandbouw als groene drager op Veld P tegenover de stadsboerderij De Vliervelden (zie hier de percelenkaart: ABCD-kaart op www.maakoosterwold.nl). U kunt zich hier nu nog niet voor inschrijven. Geef je op voor de nieuwsbrief Maak Oosterwold om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in het gebied en nieuwe verkooprondes.

Er zijn percelen met veel archeologie die volgens het Percelenboek te verkavelen zijn. Is dat wel realistisch?

Per perceel wordt in het Percelenboek aangegeven in hoeveel kavels dit eventueel kan worden gesplitst. Dit is een indicatie, uitgaande van kleine kavels van 400 m2. Maar het kan meer of minder worden naarmate de stippende initiatiefnemers andere woonwensen hebben. Het is ook mogelijk dat dat perceel niet wordt gestipt en als één of twee kavels wordt verkocht aan mensen met lagere lotnummers.

Binnen een collectief of door middel van ruilen kunnen ook percelen met relatief veel archeologie binnen de regels van Oosterwold worden ontwikkeld. Denk aan individuele kopers die bij de workshops met de gemeente bereid zijn delen van hun kavels (bijvoorbeeld groene publieke ruimte en standslandbouw) samen te voegen of uit te ruilen met hun mede-initiatiefnemers. Of collectieven die samen het ontwerp maken en de opgaves samenvoegen.

Riolering

Wat doet de gemeente eraan om de kavels/woningen aan te sluiten op het riool?

De gemeente legt het hoofdriool op dit moment gefaseerd aan. Ook wordt de aanleg van het kavelwegriool voorbereid. De te verhalen kosten moeten nog exact worden berekend en door de gemeenteraad vastgesteld. Er mogen in nieuwe situaties geen individuele afvalwaterzuiveringen meer worden ontwikkeld. De tijdelijke woning mag zonder riool wel tijdelijk worden bewoond, waarbij – zoals gebruikelijk voor bouwprojecten – het afvalwater door de bouwer/eigenaar afgevoerd en betaald wordt.

Op het moment dat u gaat stippen, wilt u weten wanneer het riool op de betreffende locatie naar verwachting wordt aangelegd. Dat kan een afweging zijn in de locatiekeuze. En u weet dan wanneer u naar verwachting de woning kunt betrekken; u kunt de woning namelijk pas opleveren als u bent aangesloten op het gemeentelijke riool. Ook wilt u ten tijde van het ‘stippen’ weten wat de kosten zijn voor de aansluiting op hoofriool en kavelwegriool, bovenop de exploitatiebijdrage zoals hij nu nog wordt gehanteerd.

Vandaar dat is besloten om de stippenbijeenkomst pas te laten plaatsvinden wanneer binnen de gemeente meer bekend is omtrent de riolering. De datum van de stippenbijeenkomst zal later bekend worden gemaakt; we hopen dat hij juni 2023 kan plaatsvinden. Tot die tijd kunt u in uw financiële plannen rekening houden met een schatting naar het bedrag voor de rioolaansluiting.

Financiële gegevens

Eigen vermogen, hoe toetsen jullie dat?

Bij nader inzien toetsen we niet op vermogen, maar enkel op het inkomen, zoals dat eenvoudig bij de Belastdienst kan worden opgevraagd. In deze relatief beperkte uitgifteronde proberen we uit wat het loslaten van de vermogenstoets voor invloed heeft (op onder andere de realisatie van goedkope koopwoningen) om voor volgende fases te heroverwegen hoe we met eigen vermogen om willen gaan.

Ondernemers moeten vaak 3 jaar opgeven. Hoe gaat dat hier?

Het inkomen van ondernemers kan sterk fluctueren. Daarom mogen ondernemers rekenen met een gemiddelde van de kalenderjaren 2019 tot en met 2021. Bij de stukken moeten ondernemers in dat geval dan ook drie inkomensverklaringen aanleveren. Voor de categorisering in de voorrangsgroepen controleert en gebruikt Team Oosterwold het gemiddelde van deze 3 kalenderjaren. We stellen de 3-jaars-rapportage niet verplicht, omdat dit initiatiefnemers kan benadelen die op de eerdere publicatie van de spelregels mochten vertrouwen. Een ondernemer heeft dus de keuze: alleen het inkomen over 2021 of het gemiddeld jaarinkomen van 3 jaar.

Van wie moet het inkomen worden opgegeven?

We hebben van iedereen die (mede)eigenaar wordt de inkomensverklaring nodig en tellen die bij elkaar op per huishouden. Het gaat ons dus om de kopers, degenen die met onze de koopovereenkomst sluit (en daaraan voorafgaand de anterieure overeenkomst). Dat is dezelfde als degene die de hypotheek op zijn/haar naam krijgt.

Als je als partners of toekomstige huisgenoten nog geen fiscaal partner bent, hoe wordt dan het inkomen berekend?

We hebben van iedereen die (mede)eigenaar wordt de inkomensverklaring nodig en tellen die bij elkaar op per huishouden.

Moeten meerderjarige kinderen met een (bij)baan worden meegerekend bij de inkomsten?

Zo lang kinderen inwonend zijn, worden hun inkomsten niet meegerekend. Ze zijn dan ook geen mede-eigenaar of koper. In de meeste situaties zal het zo zijn dat ze vroeg of laat een eigen woning zullen zoeken.

Heeft u een meer-generatie-samenwerking? Dan gaan we ervan uit dat u een collectief vormt voor 2 of meer woningen/huishoudens. In dat geval tellen de inkomens van (meerderjarige) kinderen en ouders mee, omdat ze gezamenlijk kopen.

Wat betaal ik voor de grond aan de gemeente?

Om de grond te kopen, betaalt u aan de gemeente de getaxeerde marktwaarde van de ruwe bouwgrond, een door de gemeenteraad vastgestelde exploitatiebijdrage, een nader te bepalen bijdrage voor aansluiting op het hoofd- en kavelwegriool en vergoeding van de kosten voor het archeologisch onderzoek. De actuele prijzen staan in Hoofdstuk 3 van het handboek. De prijzen kunnen wijzigen, omdat Rijksvastgoedbedrijf en Gemeente Almere verplicht zijn met de wijzigingen in de markt mee te bewegen. Daarom taxeren we jaarlijks de marktwaarde van de grond en updaten we de exploitatiebijdragen indien er (grote) wijzigingen doorgevoerd worden in de exploitatiebegroting van Oosterwold.

In bepaalde situaties hebben kavelwegverenigingen uw deel van de kavelweg reeds tegen landbouwwaarde aangeschaft om de weg aan te kunnen leggen. In dat geval betaalt u aan de gemeente nog het verschil tussen de landbouwwaarde die kavelwegvereniging betaalde en de waarde van uw standaardkavel wonen. Dit afrekenen van het verschil heet ‘verkleuring’ van de kavelweg. Dit is beschreven in het Handboek onder ‘voorlevering en verkleuring’.

Welke andere kosten zijn betrokken bij de grondaankoop?

Houd u rekening met de gebruikelijke ‘kosten koper’, zoals de notariskosten voor levering van de grond, inschrijving van het hypotheekrecht, hypotheekadviezen en dergelijke.
Daarnaast kan het zo zijn dat u, naast de verkleuring aan de gemeente, nog wat voor de kavelweg moet vergoeden aan de kavelwegvereniging.

Met welke ontwikkelkosten en uitgavenpatroon moet ik rekening houden in mijn financieel plan?

Een voorbeeld van de onderdelen voor de begroting vindt u in het handboek: https://handboek.maakoosterwold.nl/les/economische-uitvoerbaarheid/?hilite=begroting. Het financiële plan moet laten zien dat je het totaal (een bewoonbaar huis en bruikbaar perceel) kunt financieren. Er staan onder andere ontwikkelkosten in, kosten voor de grond, de woning, bijgebouwen en de aanleg van tuin en stadslandbouw.
Ontwikkelen neemt verplichtingen en risico’s met zich mee; houdt u daarom ook een marge aan voor risico’s. En houd er rekening mee dat de eerste facturen al snel betaald moeten worden, nog voordat u de hypotheek voor de grond en het huis bij de notaris kunt vastleggen. U betaalt al vrij snel een waarborgsom aan de gemeente, maar ook uw aan uw adviseurs, tekenaars en voor berekeningen en dergelijke. De ontwikkelkosten die vooruitlopen op de hypotheek en levering kunnen oplopen tot € 15.000 à € 20.000. De voorfinanciering betalen veel mensen van hun spaargeld of van een kortlopende lening.

Met inkomen van maximaal € 39.055 kun je geen € 300.000 lenen. Waarom heeft Team Oosterwold deze bedragen aan elkaar gekoppeld in de goedkope koop-categorie?

Het betreft twee verschillende criteria die worden gehanteerd in beleid voor woningdifferentiatie: inkomen enerzijds en de waarde van vastgoed anderzijds. Het klopt dat het niet één op één aansluit, gezien de huidige hypotheekrente. Met het genoemde inkomen krijg je geen hypotheek van € 300.000. We zien echter in Oosterwold veel manieren waarop mensen met een gemiddeld inkomen woningen met een waarde boven hun hypotheekmogelijkheden realiseren. Bijvoorbeeld met hulp van ouders of kinderen. Of vanwege spaargeld, verkoop van een andere woning, of omdat ze zelf bouwen.

Kunt u een indicatie geven van de kosten voor het ontwikkelen van huis/kavel of gemeenschappelijke gronden en gebouwen?

Een voorbeeld van de onderdelen voor de begroting vindt u in het handboek: https://handboek.maakoosterwold.nl/les/economische-uitvoerbaarheid/?hilite=begroting. Omdat het kostenplaatje van veel factoren afhankelijk is, is het voor Team Oosterwold niet mogelijk om marges of indicaties af te geven. Het is bijvoorbeeld afhankelijk van de gekozen materialen, bouwtechniek, aandeel zelfbouw, sonderingen van de grond, de financiële afspraken van de toekomstige kavelwegvereniging, etc. Wij adviseren u berekeningen te maken (inclusief risico’s) op basis van het Bouwkostenkompas. Dat is een naslagwerk dat al jaren gebruikt wordt bij vergunningverlening. Het heeft daarmee de toets der kritiek doorstaan en is geaccepteerd als objectief hulpmiddel.

Hoe beoordeelt Team Oosterwold het Financieel Plan?

Wij toetsen het plan marginaal. We kijken in ieder geval of alle kostensoorten zijn geraamd. En of er 100% dekking is (in spaargeld en/of lening en/of schenking en/of garanties). We kijken ook of de opgegeven wensen en bouwtechniek passen bij de opgegeven prijzen. Een zelfbouwer bijvoorbeeld, zal veel goedkoper uitkomen dan iemand die een design & build-contract sluit met een aannemer. Voor u en ons is het Bouwkostenkompas een goede leidraad. U kunt uw plan ook ondersteunen met offertes van leveranciers, adviseurs en bouwers.

Collectieven

Wat is een collectief?

Een collectief is een samenwerking tussen mensen van meer dan één huishouden die gezamenlijk twee of meer woningen ontwikkelen. Wij onderscheiden daarin twee soorten:

    • Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
      Een CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) is een juridische (rechts)vorm van samenwerking, vaak een vereniging.
    • Collectief
      Een meer vormvrije manier van samenwerken noemen we collectief of Algemeen collectief. Je bepaalt vooraf wie je buren worden en maakt samen procesafspraken. Je kiest dus zelf je buren, met wie je samen gaat ontwikkelen.

In beide gevallen trekken de deelnemers samen op in ontwerp- en bouwproces. Zo kunt u samen met ouders, kinderen, vrienden en/of kennissen verschillende huizen ontwikkelen met al dan niet gezamenlijke stadslandbouw. De eindgebruikersregeling is voor ons belangrijk omdat Oosterwold bedoeld is voor doe-het-zelf-gebiedsontwikkeling en gemeenschapsvorming.

Houd er bij een collectief rekening mee dat aan het begin één van alle eindgebruikers dient aangesteld te worden als contactpersoon namens het collectief en alle eindgebruikers. Sinds 2019 zijn de basisregels voor CPO’s als volgt in het Handboek verwerkt: Individueel of collectief | Handboek Oosterwold (maakoosterwold.nl)

Waarom krijgen collectieven voorrang?

We denken dat mensen die samen werken, verder komen en sterker staan. Zeker als we ons richten op de betaalbare prijscategorie is het behalen van schaalvoordeel van doorslaggevend belang.

Worden collectieven ook door Team Oosterwold geholpen bij het maken van een ontwikkelplan?

Ook collectieven worden gefaciliteerd met hun (gezamenlijk) ontwerp en proces. Minimaal 1 workshop is verplicht en we bieden er maximaal 3 aan.

Kan een commerciële projectontwikkelaar een collectief project ontwikkelen

Voor collectieven geldt de eindgebruikersregeling; de kopers (gezamenlijk) zijn de toekomstige bewoners, zelf risicodragend en onze contractpartij. Bij een collectief zijn de eindgebruikers gezamenlijk verantwoordelijk, dit wordt ook vastgelegd in de overeenkomsten. Een professional kan ze hooguit bijstaan als adviseur. Een professional of ontwikkelaar kan geen tussenpartij zijn, dat strookt niet met onze eindgebruikersregeling.

Koop je als collectief gezamenlijk één kavel of koopt ieder huishouden in het collectief zijn eigen kavel?

Een CPO koopt altijd één kavel in zijn geheel. Het CPO koopt één kavel en ontwikkelt daarop een aaneengesloten roodkavel. Bij een CPO met één kavel moet u weten dat er weinig mogelijkheden zijn om vergunningvrij bij te bouwen of uit te breiden, omdat het totale kavel wordt gezien als één erf met één hoofdgebouw en de overige gebouwen als bijgebouwen.
Bij een vormvrij collectief kiest u zelf of u één kavel samen koopt, of losse kavels.. De kavels moeten wel op elkaar aansluiten en samen zijn ontworpen, eventueel met uitruil van functies, percentages en gemeenschappelijke voorzieningen. Bij dit soort collectieven wordt voor ieder individuele kavel aparte koopovereenkomsten opgesteld. Het kan ook één kavel zijn met één roodkavel (en beperkte vergunningvrije bouwmogelijkheden), waarvan u de eigendomsverdeling en versleuteling zelf regelt.

Hoe bepaal je als collectief de grootte van de verschillende woningen?

De grootte van de kavel hangt samen met de gewenste oppervlaktes van de woningen en bijbehorende bouwwerken. Alle vloeroppervlaktes van woningen en bijbehorende bouwwerken samen, leveren het benodigde bruto vloeroppervlak (bvo) op. Daarna kun je doorrekenen hoe groot je kavel minimaal moet zijn om aan de percentages van de kavelindeling te kunnen voldoen.
Huishoudens binnen collectieven kunnen kiezen voor verschillende grootte van woningen.
Een CPO koopt één kavel en regelt onderling de verdeelsleutel van de verschillende oppervlaktes.
Een collectief kan één kavel kopen of het perceel splitsen, eventueel met onderlinge ruil van functies op de kavels. Ook dan moet je onderling goede afspraken maken over wie waaraan in welke hoeveelheid bijdraagt. Houd er rekening mee dat je bij ruilen tot in lengte van jaren afhankelijk van elkaar bent (ook toekomstige bewoners/kopers).

Wat als je als collectief hebt ingeschreven en er valt iemand uit?

Bij alle soorten collectieven mag gedurende de periode tot het sluiten van de koopovereenkomst sprake zijn van wisselingen voor maximaal 50% van de deelnemers. 50% van de deelnemers mag dus worden opgevolgd, maar alleen door in deze verkoopronde ingeschreven optanten met een lotnummer. Het collectief krijgt de hulp van Team Oosterwold om privacy-proof een oproep te doen aan alle toegelaten geïnteresseerden met de gewenste vrijkomende oppervlakte van huis/kavel, die passen bij de missie en visie van het reeds bestaande collectief.

Bij wisselingen van deelnemers gaan alle voorwaarden ongewijzigd over naar de nieuwe deelnemer met inbegrip van de termijnen uit gesloten overeenkomsten.

Een vervanger van buiten deze inschrijvingsronde, selectie en loting is niet mogelijk vanwege de eisen van mededinging. Na het tekenen van de koopovereenkomst is de samenstelling van het collectief en/of CPO definitief en is er geen wissel meer mogelijk op grond van de afspraken in de gesloten koopovereenkomst en bij de notaris gepasseerde akte (zoals realisatieverplichting en zelfbewoning etc).

Als het in alle redelijkheid niet lukt om een nieuwe deelnemer te vinden, dan kan het collectief voortgaan zonder de afvaller, mits het nog voldoet aan de selectiecriteria en spelregels en nog passend is binnen de ingeschaalde voorrangsgroep. De kavels en bouwsommen mogen niet stijgen tot boven de grens van de betreffende voorrangscategorie. Er moet een nieuw financieel plan komen (met nieuwe financieringsafspraken) die Team Oosterwold toetst.

Als er binnen een collectief verschil is in inkomen, in welke voorrangscategorie valt het collectief dan?

Het hoogste salaris is maatgevend. Hiervoor hebben we gekozen, omdat we zo veel mogelijk mensen met een laag inkomen een kans willen geven.

In het handboek staat dat vrijstaande woningen automatisch een individueel initiatief zijn. Geldt dat nog?

Deze regel vloeit voort uit de motie van de gemeenteraad uit 2019 om commerciële projectontwikkelaars met een schijnbaar collectief particulier opdrachtgeverschap te weren. Wij willen het college van burgemeester en wethouders voorstellen dit los te zien van de bouwvorm omdat we denken dat vrijstaande woningen (bijvoorbeeld tiny houses) wel collectief ontwikkeld kunnen worden, bijvoorbeeld met gemeenschappelijke voorzieningen en stadslandbouw. De eindgebruikersregeling met regels over de organisatie van collectieven en bijvoorbeeld maximaal 50% wisseling van de mensen blijft wat ons betreft overeind, zie daarvoor in het Handboek: Individueel of collectief | Handboek Oosterwold (maakoosterwold.nl) Besluitvorming over de toepassing van de bedoelde motie van de gemeenteraad is nodig voordat de stippenbijeenkomst plaatsvindt.

Moet een collectief aaneengesloten zijn of mag het verspreid liggen over meerdere percelen?

Een collectief werkt alleen op een aaneengesloten stuk grond. Het gezamenlijk ontwerp en voorzieningen staat immers centraal. Dat laat onverlet dat u kunt samenwerken met andere initiatiefnemers en schaalvoordeel kunt behalen bij ontwerpers, tekenaars, berekeningen door opdrachten te bundelen.

Wat als er door verkaveling van eerdere initiatiefnemers geen ruimte meer is voor een collectief op het moment dat het aan de beurt is om te stippen?

Dan moet het helaas plaats maken voor initiatiefnemers of collectieven die nog wel op het beschikbare perceel of kavel passen. U kunt weer meedingen naar gebieden waar meer ruimte en flexibiliteit is dan in de nog beschikbare percelen. We starten in 2023 ook nog met de verkoop van het maagdelijke veld P, tegenover de stadsboerderij. Daar zullen we meer ruimte hebben voor collectieven, zowel fysieke ruimte als ruimte in de uitgifteregels.

Wat zijn de verschillen in de termen: collectief, initiatief, huishouden en koper in het inschrijfformulier?

    • Initiatief: een of meerdere contractanten die zich richt(en) op het ontwikkelen en kopen van één locatie. Dat kan een individu zijn, twee partners die samen kopen, een CPO of Algemeen Collectief dat gezamenlijk één kavel koopt of elk huishouden in een Algemeen Collectief dat verkaveld koopt (na gezamenlijk ontwerp)
    • Collectief: een vooraf gegroepeerde samenwerking van verschillende mensen en huishoudens.
    • Huishouden: één of meerdere mensen die (samen) één woning ontwikkelen en daartoe grond kopen (al dan niet in een collectief), Vanwege de voorrangsregels en de financiële toetsing per woning is deze term relevant in het inschrijfformulier.
    • Koper: degene die de koopovereenkomst aangaat en zich privaatrechtelijk verbindt om de kavel te kopen, met daaraan voorafgaande de anterieure overeenkomst.

Meet & Greet

Is er een digitaal alternatief voor de fysieke Meet & Greet 
Aan een alternatief is gewerkt in de vorm van een besloten Facebook Groep.