De organische gebiedsontwikkeling van Oosterwold is gedurende de periode 2016–2018 verfilmd in ‘De spelers van Oosterwold’. Deze bijzondere documentaire laat de pioniers van het eerste uur aan het woord en de uitdagingen waar ze voor stonden. Het toont de verschuivende rol van de overheid, marktpartijen en initiatiefnemers tijdens het ontwikkelproces. Oosterwold vraagt van alle ‘spelers’ naast enthousiasme ook moed, doorzettings- en incasseringsvermogen. Een van de pioniers van het eerste uur is Daan Fröger van de Auguste Comteweg. Hoe kijkt hij terug op het ontstaan van Oosterwold?
Daan Fröger op zijn terras en in het veld
Waarom is Oosterwold bedacht?
Daan Fröger: “Oosterwold was een gedachte van wethouder Adri Duivesteijn in samenwerking met stedenbouwkundige Winy Maas van bureau MVRDV. Niet als een experiment maar als een vernieuwende ontwikkelmethodiek. De bijzondere gebiedsontwikkeling werd mede ingegeven door de economische crisis. Almere had ongeveer € 420 miljoen in grond en infrastructuur geïnvesteerd, terwijl de grondverkoop enorm stagneerde en Almere door afboekingen hard op weg was naar een art. 12 gemeente. Met de nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling werden financiële risico’s vermeden en in feite bij de toekomstige bewoners gelegd. De bewoners moeten zelf zorgdragen voor de aanleg en het onderhoud van kavelwegen en infrastructuur.
Daan en Carla zetten eerste handtekening
Wat is organische gebiedsontwikkeling?
Bij klassieke gebiedsontwikkeling geven de ontwikkelaars opdracht aan professionele architecten en bouwers. In Oosterwold nemen de bewoners – eindgebruikers – deze taak over. Niet de overheid, maar de initiatiefnemers zijn de makers van het gebied. Planologen staan aan de zijlijn. De spelregels voor Oosterwold vervangen het gebruikelijke krachtenveld van overheid, bouwconsortia en ontwikkelaars. Met 100% vrijheid voor de initiatiefnemers. Geen welstand, mits bouwobjecten en kavelindelingen aan de condities en regels van Oosterwold voldoen, alsmede aan het bouwbesluit en de wetgeving voor vergunning-vrije gebouwen. Oosterwold is 4300 ha groot. De grond van deelgebied 1A is eigendom van Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en ligt tussen en rondom bossen van Staatsbosbeheer. Deelgebied 1B, aan de zuidkant van de A27 is deels van RVB en van externe partijen. In deelgebied 2 aan de kant van Zeewolde is maar een beperkt deel in eigendom van het RVB. De meeste percelen zijn eigendom van agrariërs en van wooncorporaties en projectontwikkelaars die de gronden destijds hebben gekocht. Een klein deel van het gebied – aan de oostkant – ligt in de gemeente Almere. De ontwikkelmethodiek van Oosterwold geniet van begin af aan internationale (media)belangstelling.
Eerste bijeenkomst met Willem Meuwese. Container op de Tureluurweg en eerste pioniers.
Wie waren de eerste belangstellenden?
Op uitnodiging van RVB was ik bij de lancering van ‘Land-goed voor Initiatieven’ in Den Haag (eind maart 2012). De nieuwe ontwikkelmethodiek prikkelde en ik nam direct contact met de gemeente op. Een gebiedsorganisatie was nog niet actief. Willem Meuwese werd als kwartiermaker aangesteld. Met hem en Janet Leeffers, projectsecretaris en vanaf het begin rots in de branding, verliepen de eerste contacten. Na bevestiging van de structuurvisie is Willem nog even de eerste gebiedsregisseur geweest. Daarna volgden Esther Geuting, Ivonne de Nood, Werner Brouwer en sinds kort Fike van der Burght en Jan Lagerweij in duo-functie.
Willem Meuwese, Esther Geuting en Ivonne de Nood. Stadslandbouwplein met Maaike Veeningen, Werner Brouwer en Ivonne de Nood.
In het begin was het nog maar de vraag: willen mensen dit wel? De eerste kavels werden in 2015 aan belangstellenden verkocht. Samen met BKVV Architecten startte ik Wonen in Oosterwold BV met als eerste initiatief De Moestuin van Oosterwold, gevolgd door Buitenplaats Oosterwold en Tiny House Farm. We huurden voor Oosterwold-presentaties een schuur aan de Prieelvogelweg. De gebiedsorganisatie en het bestuurlijk overleg, waaronder Gerard Slingerland van RVB, waren regelmatig bij presentaties aanwezig. We zorgden ook voor publiciteit om Oosterwold bij een groot publiek bekend te maken. Niet veel later volgde ook het initiatief Eco-Parkhof van architect Jos Abbo.
De allereerste handtekening voor de aankoop van een stuk grond werd zette ik bij een feestelijke bijeenkomst aan de Kievitsweg. Direct daarop volgden de toekomstige bewoners van De Moestuin en de eerste bewoners die zich in de zuidwesthoek van de latere Vereniging Tureluurweg Zuid wilden vestigen.
Woongroep Buitenplaats. Woongroep Tiny House Farm en de pioniers Sander, Daan, Dieter en Ernst.
Waarom landje prik en geen campingmodel?
Uitgangspunt was vrijheid. Toch voorzag de eerste gebiedsregisseur dat dit mogelijk problemen zou geven met bereikbaarheid van woonplekken en de aanleg van nutsvoorzieningen. Samen met hem zat ik bij het overleg over de keuze die moest worden gemaakt. Een campingmodel met velden en hoofdwegen waarlangs de nutsvoorzieningen direct konden worden aangelegd of 100 procent vrijheid waarbij belangstellenden zelf in het gebied volgens ‘landje prik’ hun woonstip mochten plaatsen. Omdat het campingmodel van toch enige planstructuur uitging haalde dit het niet.
Planten van de eerste boom.
Wie plantte de eerste boom?
De eerste boom werd eind 2015 door het bestuurlijk overleg Oosterwold bij Marjan Koops en Joost Overzee aan de Auguste Comteweg geplant. Bovendien een boom bij de buren (familie Baas), de Esther Geuting boom. In het voorjaar 2016 betrokken Koops en Baas hun woningen, zonder aansluiting op water of energie. Ze moesten daar met de tussentijdse oplossing van gebruik van watertonnen en aggregaten en douchen op de Kemphaan camping een half jaar op wachten.
Werkten de nutsbedrijven direct mee?
Het model 100 procent vrijheid gaf in het begin aanzienlijke problemen. Nutsbedrijven zijn gewend hoofdleidingen conform een ontwerp van leidingtracés aan te liggen. Omdat bij organische groei niet planmatig wordt gewerkt, dus er veel onbekende factoren zijn, gaf dit direct problemen. Alsmaar opschalen met weer een stukje hoofdleiding kost meer tijd en meer geld dan gebruikelijk. Ook was onbekend hoeveel waterdruk een deelgebied van Oosterwold behoefde en waren er aanzienlijke problemen met bluswatervoorzieningen. Zelf heb ik meerdere gesprekken met de brandweer gevoerd en samen met gebiedsregisseur Ivonne de Nood gesprekken met Vitens gevoerd. Vergunningverlening werd tijdelijk stilgelegd. Met een brief aan Vitens eind 2015 met de aankondiging dat ik de media zou opzoeken stemde Vitens alsnog met de aanleg in en kon de vergunningverlening worden vervolgd. De aanleg van nuts-hoofdleidingen is in Oosterwold een aanzienlijk probleem omdat structuur ontbreekt. Ook vraagt het combi-overleg veel kennis van bestuurders van verenigingen.
Daan Fröger en Ivonne de Nood
Haalde stadsreiniging het vuilnis op?
Dezelfde problematiek diende zich aan bij de verwerking van afval. Vooraf is hier geen rekening mee gehouden. Omdat alle grond door RVB aan toekomstige bewoners werd verkocht waren er geen plekken voor een afvalstation beschikbaar. Stadsreiniging wilde, als er geen keerlus aanwezig is, alleen met hun wagens vuilnis ophalen als ze met hun wagens kunnen doorrijden. Infrastructuur voor opstelplekken voor afvalbakken waren over het hoofd gezien. Met een groep van toekomstige bewoners hebben we regelmatig overleg met stadsreiniging gevoerd. Ook over mogelijke commerciële bedrijven die afval zouden kunnen ophalen omdat de gemeentelijke dienst bezwaren zag. Uiteindelijk is de dienst gezwicht als ze maar met hun wagens kunnen doorrijden.
Impressie De Moestuin van Oosterwold
Wat zijn de ervaringen met doorwaadbaarheid, publieke ruimte en stadslandbouw?
- Doorwaadbaarheid
Doorwaadbaarheid had geen heldere invulling. Ideeën voor wandelen en fietsen zijn later ontstaan. Een beperkt aantal kavelhouders houden zich aan de condities. Op dit moment speelt een inhaalslag over de bewustwording van het gebruik van de zone (De Verbinding). Mede vanuit de gedachte van gebrek aan publiek domein in Oosterwold. Ook wordt vraagstukken uitgezocht over privacy, verzekering bij ongevallen en onderhoud van de verbindende stroken et cetera. De meeste bewoners laten het op zich af komen, werkelijke handhaving zal impact hebben. Een nog te kleine groep is constructief bezig. - Publieke ruimte
Door gronduitgifte vanuit vrijheid en blijheid ontbreken publieke ruimten. Ruimte voor parkeren van gasten, kinderspeelplaatsen, opstelplaatsen afval, een ontmoetingsplek, parkje, een buurthuis et cetera. Mogelijk kan er in de eerste fase een inhaalslag met verschuiving van doorwaadbaarheid enige oplossingen geven. Voor gebied 1B en 2 ligt het in de rede plekken voor publieke ruimte gepland te reserveren. Maar wie is uiteindelijk de koper van de reservering en wanneer wordt een koop gesloten. Kavels worden immers verschoven opgeleverd, verenigingen zijn niet op elkaar afgestemd en een overkoepelende gekozen ‘buurtraad’ ontbreekt. Planologie blijkt vanuit ervaringen noodzakelijk. Ook voor fiets en wandelpaden. - Stadslandbouw
50 procent van Oosterwold moet met (stads)landbouw worden ingericht. Gedachte: productie van voedsel zo dicht als mogelijk bij de gebruiker zonder milieu onvriendelijke transportlijnen. De invulling van stadslandbouw staat nergens tot in de puntjes omschreven. Zelf hebben wij samen met de WUR een capaciteitsmodel gemaakt. Dit model zetten wij voor onze initiatiefnemers in en circuleert ook her en der. Een groep van bewoners neemt stadslandbouw zeer serieus, een grotere groep vindt het leuk maar is er niet intensief mee bezig (gebrek aan tijd) en een aardig grote groep vindt een gazon leuker dan fruitbomen, een moestuin en of wat dan ook. Onlangs hebben we met anderen een kwalitatieve search gedaan: 20% echte stadslandbouwproductie, 20/25% vindt het leuk en meer dan 50% houdt zich er niet aan. Zonde van de vruchtbare Oosterwold grond. Bewoners kunnen ook hun gang gaan omdat stadslandbouw niet wordt gehandhaafd en duidelijke criteria ontbreken.
Aanleg Tiny House Farm (Vuursteenhof)
Hoe verloopt de aanleg van kavelwegen?
Voor de aanleg, het beheer en onderhoud verenigen kavelkopers zich in kavelwegverenigingen. Bij de grondoverdracht moet notarieel worden aangetoond dat koper (verplicht) lid van een kavelwegvereniging is. Bijna alle kavelwegverenigingen houden zich aan het gestelde principe van financiële bijdrage van de aanleg van een kavelweg eenzijdig langs de eigen kavel, op een uitzondering met goedkeuring van de gebiedsregisseur na. Dit kan grote problemen geven, zoals bij VTZ. Een te groot doelgebied met een valse start. Sommige bewoners zijn tweemaal lid van een vereniging, voor de ontsluitingsweg en voor de eigen kavelweg. Dit geeft een gevoel van onrechtvaardigheid. Kavelwegverenigingen zouden allemaal dezelfde statuten, huishoudelijk reglement en principes moeten hanteren. Ook wat betreft de (voor)financiering van wegen omdat ‘landje prik’ en verschoven opleveringen van kavels hiaten en wachttijden met zich meebrengen. Vrijheid blijheid geeft zodoende gedoe en ergernis tot juridische conflicten toe.
Hoe houden we Oosterwold betaalbaar?
In vijf jaar tijd is de grondprijs van ca € 28 m2 naar ca € 86 m2 verhoogd, verdrievoudigd. Bij de start moesten initiatiefnemers zelf het archeologisch onderzoek organiseren. Dit is inmiddels in de grondprijs opgenomen. Tussentijdse grondprijsverhogingen werden door kopers als onrechtvaardig gezien. Te meer omdat verwerkingsprocessen van de kavelverkoop door Team Oosterwold vanwege grote belangstelling voor een kavel traag verliepen. De vergunning wordt uitsluitend afgegeven op basis van een vastgesteld ontwikkelplan en een goedgekeurde omgevingsvergunning van de woning. Eindgebruikers mogen twee jaar na het afgeven van een vergunning hun woning verkopen. De verwachting is dat de grondprijs in 2022 wederom wordt verhoogd, mede omdat in deelgebied 1B een rioolsysteem wordt aangelegd en de marktwaarde van grond is toegenomen.
Komen nieuwe initiatiefnemers in een gespreid bedje?
Kopers van een kavel na 2018 kwamen in een enigszins opgemaakt bedje terecht. De pioniers hebben alles meegemaakt, hebben de kastanjes uit het vuur gehaald. De meeste latere kopers zijn niet zo goed op de hoogte van het ontstaan van Oosterwold. Ze zijn daardoor ook minder vaak bij verbeteringen betrokken. Voor hun is Oosterwold een bijna reguliere woonwijk waar je wel een ontwikkelplan moet indienen en je moet aansluiten bij een kavelwegvereniging.
De ‘oude garde’ blijkt in de praktijk wat meer betrokken bij bijstellingen voor verbetering van de leefomgeving van Oosterwold. Langzaamaan ontstaat er afstand tussen de pioniers en de bewoners van de laatste tijd. Waaronder ook bewoners (ik noem het geen initiatiefnemers) die in een traditioneel ontwikkelplan zijn gestapt met vastgestelde bouw. Bij collectieve initiatieven waarbij de deelnemers zelf de keuze en bouw van hun woning moeten organiseren ligt dit anders. Zij maken de condities en regels van Oosterwold volop mee. Bewoners kunnen zich wel als een collectief verenigen en zich professioneel laten begeleiden. Bijvoorbeeld in woongroepen of met geclusterde bouw en de ontwikkeling buurtschappen waarbij de deelnemers in het voortbrengproces participeren.
Paradijsvogelbosje en Auguste Comteweg (november 2016)
Is de aanpak failliet?
Zeker niet. Sommige uitgangsprincipes van Oosterwold zijn op punten in een paar jaar tijd naar meer planologische en infrastructurele aanpak bijgesteld:
- Kavelkopers zorgen zelf voor alle noodzakelijke grond en gebiedsonderzoeken. Het archeologisch onderzoek is intussen door de gemeente overgenomen;
- Kavelkopers moeten zelf voor individuele behandeling afvalwater zorgen. Voor deelgebied 1B moeten woningen op een door de gemeente aan te liggen persdruk rioolsysteem worden aangesloten;
- Landje prik krijgt beperkingen, de gemeente (of Team Oosterwold) legt voor de ontsluiting van gebieden nu zelf hoofdkavelwegen aan, de organische groei wordt hiermee enigszins beperkt;
- In het begin werd geen rekening gehouden met de geluidscontouren van (bestaande) wegen. Vergunningen werd gewoonweg verleend totdat zich geluidsproblemen voordeden. De geluidsproblematiek is nu wezenlijk onderdeel van vergunningverlening geworden;
- Dit geldt eveneens voor de geluidscontouren van windmolens en de slagschaduw ervan. Slagschaduwen geven aanzienlijke beperkingen voor de woningbouw;
- Er werd geen rekening met publieke domein gehouden. Voor de eerste fase wordt via een hersteloperatie (doorwaadbare zones) geprobeerd alsnog publieke domeinen te verkrijgen. Voor deelgebieden 1B en 2 worden deze hoogst waarschijnlijk ingepast;
- Bewoners worden soms met een te rigide invulling van de condities en regels van Oosterwold geconfronteerd.
Heb je het naar je zin in Oosterwold?
Zelf woon ik prettig, in een voorbeeldstraat, de straat met de eerste woningen die in Oosterwold werden gebouwd. Met de eerste boom, een straat met hoge mate van sociale cohesie. Hoe Oosterwold zich na de start van ‘onze straat’ zich verder zou gaan ontwikkelen was toen in 2016 nog onbekend. In deelgebied 2 is met enig idealisme heel veel meer mogelijk.”
Over Oosterwold
De belangrijkste documenten die samen de basis vormen voor de gebiedsinrichting van Oosterwold zijn: het Land-Goed voor Initiatieven (2012), de Structuurvisie Oosterwold (2013) en het Chw bestemmingsplan Oosterwold. Zie Over Oosterwold.
De historie van Oosterwold is terug te vinden op www.oosterwold.info.
Daan Fröger is en was in Oosterwold onder andere betrokken bij de wording van De Moestuin van Oosterwold, Tiny House Farm (Vuursteenhof), Buitenplaats Oosterwold en Mill Home Tiny Lofts. Voorheen was hij met zijn bureaus Fröger Enkelaar en later SMLXL op gebied van positionering, bewonersparticipatie, planontwikkeling en communicatie betrokken bij tal van gebiedsontwikkelingen in Nederland, waaronder De Blaricummermeent, Vliegveld Valkenburg, Oosterdokseiland, Stadshart Almere, Bloemendalerpolder, Olympisch Kwartier Amsterdam, binnenstad Breda, Almere Poort, Oostvaardersplassen, Waterfront Harderwijk enzovoorts. Hij is mede-initiatiefnemer van DemoParkNL, een expositie van compacte woningbouw en bedenker en betrokken bij het landelijke woonconcept Lofthome en FutureHomeConcepts)