Spelregels verkoopronde

Aanscherping spelregels verkoop standaardkavels wonen Oosterwold

Op 15 december 2022 publiceerde Team Oosterwold een verkoopronde voor standaardkavels wonen. In de nieuwsspecial was de volgende informatie met betrekking op deze verkoopronde te lezen: aanleiding, doel, proces, selectiecriteria en regels rondom voorrang, loting en stippen. Ook werd een informatiebijeenkomst op 19 januari 2023 aangekondigd.

Naar aanleiding van vragen op de informatieavond en via de e-mail zijn de spelregels op onderdelen aangescherpt. Daarom publiceren we hierbij de spelregels in zijn geheel opnieuw, met markering van de inhoudelijke aanscherpingen in schuine tekst.

 

Wilt u bouwen, wonen en stadslandbouw bedrijven in Oosterwold?

Team Oosterwold geeft weer een aantal percelen vrij voor verkoop, zodat de bestaande buurten afgerond kunnen worden. Er zijn minimaal 4 duurdere kavels en maximaal 32 goedkopere kavels in te passen. In de loting geven we voorrang aan mensen die afhankelijk zijn van woningen met betaalbaar prijsniveau. Droom jij ervan om zelf je huis te bouwen en je eigen voedsel te verbouwen? Dan is dit je kans. Bereid je – eventueel met anderen in groepsverband – voor op de inschrijving en loting!

 

Oosterwold

Oosterwold wordt door bewoners zelf ontwikkeld tot een gemengd woon-werkmilieu. Het Rijksvastgoedbedrijf verkoopt via de gemeente Almere haar grond. De bewoners leggen zelf en met elkaar hun buurt, openbare ruimte en hun eigen kavel aan. Vijftig procent van het gebied moet ingevuld worden met stadslandbouw, om gezamenlijk bij te dragen aan een korte en lokale voedselketen.

Vanwege de krapte op de woningmarkt is ervoor gekozen de beschikbare oppervlakte voor wonen in Oosterwold alleen uit te geven voor nieuwe kavels aan nieuwe eindgebruikers. De beschikbare percelen worden niet uitgegeven om bestaande kavels te wijzigen of uit te breiden. De programmatische ruimte wordt gebruikt om nieuwe Oosterwolders een kans te bieden hun woning en omgeving te ontwikkelen.

Bestaande buurten afronden

Er zijn al veel kavels in deelgebied 1A verkocht, bebouwd en in ontwikkeling. Doordat niet alle grond is verkocht, liggen er nog wat percelen te wachten op invulling. De mensen die er al wonen of ontwikkelen willen graag met jou hun buurt afmaken. Samen maken jullie afspraken over de kavelwegen en andere onderdelen van de openbare ruimte.

Voorrang voor zelfbouwers van betaalbare woningen

We willen iets betekenen voor de mensen die geen voet aan de grond krijgen in de reguliere woningmarkt. Op onze manier wil Team Oosterwold iets doen voor de woningzoekenden die enkel in aanmerking komen voor betaalbare woningen. Daarom geven wij bij de loting voorrang aan de mensen die volgens het woonbeleid van gemeente Almere in aanmerking komen voor sociale koop/huur respectievelijk middeldure koop/huur. Hoe we die groepen afbakenen en hoe de voorrang werkt, lees je verderop.

In Oosterwold kun je kleine kavels kopen, eventueel voordeel behalen door met een groep samen te werken in een collectief en bepaal je zelf hoeveel je in eerste instantie bouwt. Je hebt dus meer invloed op het kostenplaatje dan bij koopwoningen die je van een ander koopt. Je moet er wel meer voor doen, omdat het doe-het-zelf-gebiedsontwikkeling is.

De drempel is lager voor mensen die zich collectief met anderen inschrijven en samen ontwikkelen. De kennis en kunde kan worden gedeeld. Eventueel kan er ook schaalvoordeel worden behaald. Daarom geven wij ook voorrang aan collectieven bestaande uit de genoemde aandachtsgroepen. Samen staan jullie sterk.

Zowel collectieven als individuen krijgen één lotnummer. Een persoon of huishouden mag zich één keer inschrijven en moet vooraf kiezen of hij dat bij een collectief doet of zelfstandig. Bij dubbele inschrijvingen wordt de individuele inschrijving uitgesloten.

De beschreven ambities zijn verderop verwoord onder “Loting en voorrangsregels”.

Percelenboek Wonen 2023

Voor de relatief ‘kleine’ nog beschikbare percelen heeft Team Oosterwold ervoor gekozen die uit te geven als standaardkavel wonen. Het betreft 13 percelen, waarvan sommige nog kunnen worden verkaveld. Naar verwachting komt dit overeen met tussen de 13 en 36 initiatieven. De totale oppervlakte van deze verkoopronde is op dit moment 20.874 m2. Bekijk het Percelenboek Wonen 2023 voor meer informatie. Het Percelenboek Wonen kan gaandeweg aangevuld worden, bijvoorbeeld omdat eerdere overeenkomsten voor standaardkavel wonen worden ontbonden. In dat geval wordt de persoon of het collectief met het eerstvolgende lotnummer benaderd. Als die niet past of niet het gehele perceel kan of wil vullen volgt de daaropvolgende persoon of collectief. En zo voort.

Verkaveling van de beschikbare percelen & ontwerpproces met Team Oosterwold

Juist de mensen met een bescheiden inkomen, zullen kiezen voor een kleinere kavel. Een deel van de beschikbare percelen kan nog worden verkaveld. Voorwaarde bij de verkaveling is dat er geen onbruikbare stukken grond overblijven na het stippen en intekenen van de voorlaatste koper op dat perceel; de ondergrens van een kavel is 400 m2, met een breedte of lengte van 20 m1 dat aansluit op een kavelweg. Vooraf is niet bekend hoeveel inschrijvers een kavel kunnen stippen en intekenen, omdat dat afhankelijk is van de gewenste kavelgroottes, eventuele verkavelingen en locatiekeuzes.

Iedere koper, individueel of collectief, start onder begeleiding van Team Oosterwold samen het ontwerpproces voor de (gemeenschappelijke) openbare ruimte. Via uitruilmogelijkheden en/of een gezamenlijke kavelbenadering in het bestemmingsplan kunnen zij de publieke ruimte en doorwaadbare zone samenvoegen en samen realiseren. Komt men er gezamenlijk niet uit, dan valt men terug op de vereisten van een doorwaadbare zone en functieverdeling per eigen kavel. Team Oosterwold faciliteert het gezamenlijke ontwerpproces door de individuele initiatiefnemers samen te roepen, een fysieke vergaderruimte beschikbaar te stellen en in minimaal 1 en maximaal 3 workshops mee te denken over de ontwerpuitgangspunten en mogelijkheden.

Kritische blik op jouw begroting en financiering

Mensen die kopen en ontwikkelen in Oosterwold hebben lef. Ze moeten activiteiten ondernemen die in andere gebieden door professionele partijen worden uitgevoerd. Er wordt veel van de Oosterwoldse initiatiefnemers verwacht. Zo ook vroegtijdig een zorgvuldige berekening van de mogelijkheden en risico’s. Wij geven aandachtsgroepen op de woningmarkt een kans, maar dat is niet geheel vrijblijvend. Wij vragen daarom bij het inschrijven om doordachte plannen en financieringsvoorstellen. Daarmee bereiken we dat jij weloverwogen het proces in stapt en minimaliseren we het risico op ontbindingen vanwege onrealistische verwachtingen. Daarom zijn we kritisch op jouw ideeën over de begroting en financiering. Het verkleint ook het risico dat jij ontwikkelkosten kwijt bent, terwijl je de eindstreep niet haalt, zonder dat we de verantwoordelijkheid van je overnemen. Hopelijk komen jouw droom en de realiteit zowel op papier als in de praktijk bij elkaar.

 

Stappenplan

• Je leest het Handboek Oosterwold en ontdekt wat de lusten en lasten zijn van ontwikkelen en wonen in Oosterwold. Je beslist of dit bij je past.
• Je onderzoekt hoeveel geld je kunt besteden en maakt een begroting, inclusief risicoposten.
• Je verkent of je liever alleen dit proces in stapt of samen met anderen.
• De presentatie en opname van de informatieavond op 19 januari is terug te vinden op Terugblik en opname informatieavond verkoopronde standaardkavels wonen | Maak Oosterwold.
• Je schrijft je in via het inschrijfformulier op de webpagina Aanmelden. Het inschrijfformulier wordt op 1 februari 2023 geopend. De officiële inschrijftermijn loopt van 1 tot en met 28 februari 2023.
• Team Oosterwold beoordeelt vanaf 1 maart 2023 alle inschrijvingen. De inschrijving moet voldoen aan de richtlijnen in het inschrijfformulier.
• De inschrijvers krijgen één keer 2 weken de tijd om vragen van het Team Oosterwold over het financiële plan te beantwoorden en te verwerken.
• De aanmeldingen die – na de verbeterronde van (enkel) het financieel plan – goedgekeurd zijn, worden door Team Oosterwold gecategoriseerd aan de hand van de voorrangscategorieën, zoals uiteengezet onder “Loting en voorrangsregels”.
• Op basis van de categorisering, doet de notaris de loting. Iedere inschrijver krijgt een lotnummer toegewezen.
• De mensen die het geluk hebben in de eerste serie lotnummers te vallen, worden uitgenodigd voor een stippenbijeenkomst. De stippenbijeenkomst(en) worden georganiseerd wanneer de planning en de kosten voor de aansluiting op het gemeentelijk riool bekend zijn én er een besluit is genomen over het behouden of veranderen van de regel dat Collectieve Particuliere Opdrachtgevers (CPO’s) gezamenlijk één bouwwerk moeten realiseren.
• Als je wordt uitgenodigd, maak je vooraf voor jezelf een lijstje op welk perceel je zou willen wonen.
• Team Oosterwold organiseert de stippenbijeenkomst. Op de stippenbijeenkomst mogen de mensen op volgorde van hun lotnummer hun gewenste perceel aanwijzen via ‘stippen’. De stippenbijeenkomst is verplicht voor iedere koper (ook iedereen van de collectieven). Omdat de locaties worden gekozen op volgorde van de loting, kan het zo zijn dat het door jou gewenste perceel of de benodigde oppervlakte niet meer beschikbaar is. In dat geval, word je teruggeplaatst op de reservelijst, voor het geval nieuwe (passende) percelen voor standaardkavels wonen in deelgebied 1A vrijvallen voor verkoop.
• Na het stippen zijn er twee opties:
  • Of je hebt in je eentje (of als collectief) een perceel in zijn totaliteit gestipt. Dan ga je direct door naar het sluiten van de Intentieovereenkomst. Daarna werk je met Team Oosterwold in 1 tot 3 workshops aan het ontwikkelplan van het gezamenlijke gebied.
  • Of je vult een nog beschikbaar perceel met enkele anderen individuele initiatiefnemers. In dat geval helpt Team Oosterwold jullie in maximaal 3 workshops binnen 3 maanden tijd om de gezamenlijke intekening te maken van de openbare ruimtes en de eigen kavels. Als dat in consensus is vastgesteld, gaat eenieder voor zich verder met het sluiten van de Intentieovereenkomst.
• Het vervolgproces is gaat volgens de standaard termijnen zoals in het Handboek Oosterwold geformuleerd.

Voorwaarden aan de inschrijving

• Je koopt, ontwikkelt en bewoont zelf de kavel. Of je ouders of kinderen kopen het voor jou.
• Je hebt niet eerder een standaardkavel wonen of landschapskavel voor wonen gekocht in Oosterwold.
• Alleen volledig ingevulde formulieren worden in behandeling genomen! Als niet alle gegevens zijn ingevuld dan wordt de inschrijving gediskwalificeerd (knock-out). De gevraagde gegevens zijn onder andere:
  • Gewenste kavelgrootte (minimum & maximum)
  • Samenstelling huishouden
  • (Verzamel)inkomen.
  • Een begroting van de stichtingskosten van de kavel, inclusief bebouwing, kavelinrichting, publieke zones en kavelweg
  • Financieringsplan met (indien van toepassing een) hypotheekverklaring
  • Alles wat nodig is om de in de spelregels opgenomen voorwaarden te kunnen toetsen
• Als de begroting en het financieringsplan niet kloppen of niet realistisch zijn en de inschrijver het met één verbeterronde niet kan verbeteren, wordt de inschrijving gediskwalificeerd. De inschrijver kan vervolgens niet meer meedingen naar een kavel in deze uitgifteronde.
• Het is niet mogelijk om zowel via een collectief als individueel in te schrijven. Diskwalificatie geldt automatisch voor de individuele inschrijvingen van mensen die ook via een collectief zijn ingeschreven.
• Tot slot geldt diskwalificatie als blijkt dat de gegevens niet naar waarheid zijn ingevuld. In dat geval kunt u niet meer meedingen naar een kavel. Als opzettelijke onjuistheid van de gegevens later aan het licht komt, ontbinden we de gesloten overeenkomst(en) en gunnen we het kavel aan iemand op de reservelijst.

Spelregels bij stippen en intekenen

• Je kunt alleen een kavel kiezen als onderdeel van een groter perceel, als er na jouw kavel nog een kavel overblijft van minimaal 400 m2 en 20 m1, dat aansluit op een kavelweg.
• De aandelen in een kavelweg (fysieke hoeveelheid) worden naar redelijkheid verdeeld bij verkaveling.
• Indien er sprake is van een perceel met een archeologische vindplaats, dan wordt die zodanig eerlijk verkaveld dat andere stippers/initiatiefnemers niet benadeeld worden met de archeologische zone. Na het stippen van jouw kavel moet er nog een kavel te realiseren zijn met 12,5% bruto-vloeroppervlakte (bvo) en 25% rood buiten de archeologische (kern)zone.
• Indien nodig, kan de gebiedsregisseur een bindende aanwijzing geven.

Lotings- en voorrangsregels

• Collectieven krijgen, net als individuelen, één lotnummer toegewezen.
• De notaris bepaalt de volgnummers op volgorde van 5 categorieën inschrijvers.

Dat leidt tot de volgende prioritering in de loting:

1. Collectief met sociale koopkavels: een groep van huishoudens met een individueel (verzamel)inkomen per huishouden van max. € 39.055. Zij dienen in een begroting aan te tonen dat de stichtingskosten van elke individuele woning en kavel, inclusief publieke (gezamenlijke) functies, niet hoger uitvallen dan € 300.000;
2. Individueel een sociale koopkavel: huishoudens met een (verzamel)inkomen van max. € 39.055. Zij dienen in een begroting aan te tonen dat de stichtingskosten van de woning en kavel, inclusief publieke (gezamenlijke) functies, niet hoger uitvallen dan € 300.000;
3. Collectief met middeldure koopkavels: een groep van huishoudens met een individueel (verzamel)inkomen per huishouden tussen € 39.055 tot € 78.110 die in een begroting aantonen dat de stichtingskosten van elke woning en kavel, inclusief publieke (gezamenlijke) functies, niet hoger uitvallen dan de NHG-grens (anno 2023 € 405.000);
4. Individueel een middeldure koopkavel: huishoudens met een (verzamel)inkomen tussen € 39.055 tot € 78.110 die in een begroting aantonen dat de stichtingskosten van de woning en kavel, inclusief publieke (gezamenlijke) functies, niet hoger uitvallen dan de NHG-grens (anno 2022: € 355.000);
5. Vrije sector kavels: huishouden met een (verzamel)inkomen groter dan € 78.110. Kan ook een collectief van huishoudens met dat inkomen zijn.

• Als een collectief bestaat uit huishoudens met individuele (verzamel)inkomens per huishouden die in verschillende voorrangscategorieën vallen, dan valt het gehele collectief in de groep waartoe het hoogste inkomen behoort.

Veel gestelde vragen & toelichtingen

Heel veel achtergrondinformatie vindt u naast het Handboek en het Bestemmingsplan in: Veelgestelde vragen Verkoopronde standaardkavels wonen 1A | Maak Oosterwold

Inschrijven

We hebben een webpagina voorbereid, waar op 1 februari 2023 het officiële inschrijfformulier verschijnt. Je kunt er deze aankondiging ook teruglezen: Aanmelden