Veelgestelde vragen

Op 26 november 2021 deden de rechters van de Hoge Raad een belangrijke uitspraak met grote effecten voor overheden die grond verkopen. Sinds die uitspraak werken gemeenten en andere overheden er hard aan om de nieuwe regels handen en voeten te geven. De kern waar het om draait, is dat overheidsinstanties niet zonder meer één-op-één grond mag verkopen. Alle potentiële partijen moeten de mogelijkheid krijgen om mee te dingen. Het Didam-arrest leidt tot meer transparantie, gelijkheid en objectiviteit. Een openbare selectieprocedure is het mooiste proces in dit kader. Dat is de werkwijze van Team oosterwold.

Een algemeen artikel over de effecten van het Didam-arrest op Oosterwold hebben we in november 2022 in de nieuwsbrief beschreven: Mededingingsregels zetten ideeën voor nog beschikbare percelen op scherp | Maak Oosterwold.

Voor elke nieuwe uitgifte moet je je opnieuw inschrijven. We gebruiken dus geen wachtlijst van andere rondes.

Een voorbeeld een begroting vindt u hier: Begroting: bekijk hier een voorbeeld. Het financiële plan moet laten zien dat je het totaal (een bewoonbaar huis en bruikbaar perceel) kunt financieren. Er staan onder andere ontwikkelkosten in, kosten voor de grond, de woning, bijgebouwen en de aanleg van tuin en stadslandbouw.
Ontwikkelen neemt verplichtingen en risico’s met zich mee; houdt u daarom ook een marge aan voor risico’s. En houd er rekening mee dat de eerste facturen al snel betaald moeten worden, nog voordat u de hypotheek voor de grond en het huis bij de notaris kunt vastleggen. U betaalt al vrij snel een waarborgsom aan de gemeente, maar ook uw aan uw adviseurs, tekenaars en voor berekeningen en dergelijke. De ontwikkelkosten die vooruitlopen op de hypotheek en levering kunnen oplopen tot € 15.000 à € 20.000. De voorfinanciering betalen veel mensen van hun spaargeld of van een kortlopende lening.

Omdat het kostenplaatje van veel factoren afhankelijk is, is het voor Team Oosterwold niet mogelijk om marges of indicaties af te geven. Het is bijvoorbeeld afhankelijk van de gekozen materialen, bouwtechniek, aandeel zelfbouw, sonderingen van de grond, de financiële afspraken van de toekomstige kavelwegvereniging, etc. Wij adviseren u berekeningen te maken (inclusief risico’s) op basis van het Bouwkostenkompas. Dat is een naslagwerk dat al jaren gebruikt wordt bij vergunningverlening. Het heeft daarmee de toets der kritiek doorstaan en is geaccepteerd als objectief hulpmiddel.

Het Klantcontactcentrum (KCC) is het eerste aanspreekpunt en bereikbaar via het algemene nummer van de gemeente.  

Het gebiedsteam bestaat uit meerdere teams: Gronduitgifte, realisatie, afvalwater, adviseurs, communicatie en het management/projectmedewerkers. Het helpt als je duidelijk aangeeft wat precies je vraag is en bij elk team/afdeling deze vraag hoort.

Omdat je de grond hebt overgenomen van een vorige bewoner, zou je alle informatie met betrekking tot de woning/grond van de verkopende partij/makelaar moeten ontvangen. Als je een kavelindeling wilt wijzigen, dan kun je een revisietekening indienen via oosterwold@almere.nl. Wij zullen dit dan samen met de afdeling Vergunningen toetsen en beoordelen.

In Oosterwold bouw je echt vrijer dan elders. We hebben geen stedenbouwkundig plan, dus geen regels waar bijvoorbeeld je voorgevel en achtergevel op georiënteerd zijn. Of op welke plek van je kavel je huis moet staan. Toch zijn er nog veel regels, om het vrije speelveld af te bakenen. De minimale eisen beschrijven we immers wel: bijvoorbeeld dat de doorwaadbare zone aan de buitenrand van je kavel vrij moet blijven. Dat is onderdeel van de visie op Oosterwold (doorgaande groene structuur). Je mag dan weer zelf bepalen met welke technieken je je huis bouwt, isoleert en verduurzaamt, als het maar veilig en gezond is volgens het bouwbesluit. De fundering mag je zelf kiezen; mits goed onderzocht en onderbouwd. Ook hebben we in Oosterwold gemeentelijk beleid hoe we omgaan met de slagschaduwhinder van windmolens; wij bieden meer mogelijkheden om die uit je huis te weren dan de landelijke regelgeving. Andere landelijke regelgeving blijft wel gelden.

Wil je meer weten, lees dan het handboek.

De visie is dat van heel Oosterwold 50% stadslandbouw wordt. Dat bereiken we door iedere initiatiefnemer zijn eigen aandeel stadslandbouw van 50% van de kavel te laten realiseren en in stand houden.

Lees de gids: ‘Stadslandbouw in Oosterwold’.

Uitgangspunt is dat ieder afzonderlijk te leveren kavel voldoet aan de spelregels Oosterwold. Uitwisseling van percentages met andere kavels is onder voorwaarden toegestaan. Immers klopt daarmee vanzelfsprekend de totale ontwikkeling binnen Oosterwold volgens de visie.

In het bestemmingsplan staat in artikel 13.6 – aanhef hoe de kavelsamenstelling er in de basis uit ziet. Vervolgens zijn er 3 uitzonderingen beschreven:

• • Uitruilen van alle functies met een aansluitende kavel, mits de kavels tezamen (het samengestelde kavel) in zijn geheel alsnog voldoet aan de voorgeschreven samenstelling (artikel 13.6.3)
  • Uitruilen van roodkavel met één ander kavel ergens in Oosterwold (artikel 13.6.4), mits:
    bij voorkeur alle standaard minimale percentages in stand worden gehouden of
    als bovenstaande op het begunstigde kavel niet mogelijk is, dan moeten de bij de ruil betrokken kavels tezamen (het samengestelde kavel) alsnog voldoen aan de voorgeschreven samenstelling.
    Bij de omgevingsvergunning kunnen er voorwaarden aan worden verbonden.
  • bij standaardkavels tot 400 m2 (artikel 13.6.5):
    mag het groen – verspreid (vaak de doorwaadbare zone) worden samengevoegd op een andere plek dan in de randen van de kleine kavel, op een ander kavel op maximaal 500 meter afstand, mits de gezamenlijke kavels alsnog voldoen aan de voorgeschreven samenstelling en/of
    hoeven de groene buitenranden van de kavel niet openbaar toegankelijk te zijn, op voorwaarde dat er binnen 150 meter een ononderbroken openbare route is voor fietsers en voetgangers.In het handboek staat het kort samengevat: Functies ruilen | Handboek Oosterwold (maakoosterwold.nl). Houd er rekening mee dat de kavels bij ruilen tot in lengte van jaren afhankelijk van elkaar zijn (ook toekomstige bewoners/kopers).

Het RVB is de grootgrondeigenaar in Oosterwold. De ‘witte vlekken’ in de initiatievenkaart zijn 99% hun eigendom. Het RVB verleent helaas sinds de negatieve ervaringen met andere evenementen geen toestemming meer voor evenementen of vormen van tijdelijk gebruik van hun eigendommen.

Lees hier meer: Meld je aan als evenementenlocatie

Als op een kavel zich een archeologische beschermingszone bevindt, dan mag je in principe de grond niet ‘roeren’ zoals dat heet. Ook mag er geen dusdanig gewicht (of puntbelasting) komen die de archeologische resten in de grond kan beschadigen. Je moet dit vooraf afstemmen met onze archeoloog.

Dient u daarvoor in:

• situatietekening
• tekening en toelichting van wat de grond in moet (als het niet anders kan) en waar precies
• gewicht en puntbelasting/drukverdeling van wat er komt te staan op archeologische zones

Je kunt dit sturen naar erfgoed@almere.nl

De percelen zijn de nog te verkopen aaneengesloten stukken ruwe bouwgrond van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Een perceel kan – afhankelijk van hoe het stippen verloopt – in zijn geheel één te verkopen kavel worden. Maar een perceel kan ook worden opgesplitst in meerdere te verkopen kavels, doordat meer initiatiefnemers er stippen. Bij het stippen van een af te splitsen kavel moeten de stippende initiatiefnemers minimaal 400 m2 overhouden voor een klein laatste kavel met minimale breedte of diepte van 20 meter en een goede aansluiting op de kavelweg. Ook moet de kavelweg en eventuele archeologie eerlijk en slim worden verdeeld.

De gemeente legt het hoofdriool op dit moment gefaseerd aan. Ook wordt de aanleg van het kavelwegriool voorbereid. Lees hier verder Afvalwater – Maak Oosterwold.

In Oosterwold doe je veel samen, ook het ontwikkelen van je woonbuurt. Daarom zal het vertrekpunt voor nieuwe uitgiften ‘collectieve woonvormen’ zijn. Lees hier meer over. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in Oosterwold – Maak Oosterwold

Hoe vorm ik een collectief?

Om in aanmerking te komen voor groepsgewijze uitgifte, moet je onderdeel zijn van een collectief. Je kunt je aansluiten bij een bestaand collectief of er zelf een starten. Via deze besloten Facebook Groep kan je in contact komen of een oproep plaatsen.