Meer ruimte voor ontwikkeling in Oosterwold

Voor Oosterwold is het Afwijkingenbeleid doorontwikkeling Oosterwold deel 1 vastgesteld. Dit beleid geeft duidelijkheid over wanneer en onder welke voorwaarden de gemeente kan meewerken aan plannen die afwijken van de huidige regels uit het omgevingsplan.

Dat beleid is nodig, omdat de verdere ontwikkeling van Oosterwold op een aantal punten anders wordt georganiseerd dan eerder was voorzien. Ook spelen nieuwe inzichten, nieuwe regelgeving en gemeentelijke zorgplichten een rol.

Het beleid geldt voor alle gronden in deel 1 van Oosterwold.

Waarom dit beleid?

In de afgelopen jaren is gebleken dat sommige regels niet goed aansluiten op de verdere ontwikkeling van Oosterwold. Op een aantal punten is het huidige planologisch kader te beperkend of sluit het niet goed aan op de werkwijze die de gemeente nu voor ogen heeft.

De gemeente wil daarom op een aantal onderwerpen meer regie nemen, initiatiefnemers beter ondersteunen en op sommige punten meer flexibiliteit bieden dan het huidige bestemmingsplan/omgevingsplan nu toestaat. Daarnaast zijn eerdere verruimingen van het bestemmingsplan vervallen na een uitspraak van de Raad van State in 2025.

Door de vernietiging van de 1e partiële herziening van het bestemmingsplan zijn ook mogelijkheden vervallen. Het afwijkingenbeleid biedt hiervoor op een aantal onderdelen opnieuw een kader om medewerking te kunnen verlenen. Het afwijkingenbeleid maakt duidelijk welke afwijkingen mogelijk zijn, waarom dat zo is en onder welke voorwaarden de gemeente wil meewerken.

De vier hoofdonderwerpen van het beleid

Het beleid gaat over vier hoofdgroepen van afwijkingen: regie op hoofdinfrastructuur, gezamenlijke ontwikkeling met een landschapsplan op ontwikkelveldniveau, programmatische functieverdeling en overige afwijkingen.

Hieronder staat per onderwerp, in leesbare taal, wat dit betekent.

1. Meer regie op de hoofdinfrastructuur

De gemeente gaat bij de verdere ontwikkeling van Oosterwold meer regie nemen op de hoofdinfrastructuur. Met hoofdinfrastructuur bedoelen we de infrastructuur en voorzieningen die door of namens de gemeente worden gerealiseerd en beheerd. Het gaat dus niet om de wegen, paden of voorzieningen die initiatiefnemers zelf op hun kavel of binnen een ontwikkelveld aanleggen.

Bij hoofdinfrastructuur gaat het onder meer om hoofdontsluitingswegen, hoofdverbindingen voor langzaam verkeer, watergangen, riolering, afvalwater- en nutsvoorzieningen, groenstructuren en eventueel geluidwerende voorzieningen. Deze voorzieningen zijn vooral bedoeld voor het functioneren van het gebied als geheel.

Tot nu toe moesten initiatiefnemers veel van deze voorzieningen zelf organiseren. In de praktijk blijkt dat vaak ingewikkeld, kostbaar en moeilijk goed op elkaar af te stemmen. Daarom wil de gemeente deze voorzieningen op veldniveau beter kunnen ontwerpen en realiseren.

De bestaande regels in het bestemmingsplan gaan nog uit van een kavelbenadering: per kavel moet een vaste verhouding aanwezig zijn tussen roodkavel, verharding, groen, water en stadslandbouw. Voor hoofdinfrastructuur werkt dat niet goed, omdat die infrastructuur juist meerdere ontwikkelvelden verbindt. Het beleid maakt daarom mogelijk dat hoofdinfrastructuur zelfstandig kan worden vergund en aangelegd, zonder toepassing van de normale kavelbenadering.

Let op: kavelwegen, paden, groen, water of andere voorzieningen die onderdeel zijn van een landschapsplan voor een ontwikkelveld vallen niet onder hoofdinfrastructuur. Daarvoor geldt dat het ontwikkelveld als geheel moet voldoen aan de regels voor de kavelsamenstelling en aan het goedgekeurde landschapsplan.

De belangrijkste afwijkingen binnen dit onderdeel

• De regels over de kavelsamenstelling gelden niet voor de aanleg van hoofdinfrastructuur die door of namens de gemeente wordt gerealiseerd en beheerd (artikel 13.6).
• De regels over de kavelindeling gelden niet voor deze hoofdinfrastructuur (artikel 13.7).
• Van de maximale floor area ratio kan worden afgeweken voor onderdelen van de hoofdinfrastructuur, bijvoorbeeld als daarvoor bebouwing nodig is (artikel 13.9).
• Hoofdinfrastructuur telt niet mee in de kaveltypeverdeling (artikel 13.10.1).
• Hoofdinfrastructuur telt niet mee in de programmatische functieverdeling (artikel 13.10.2).
• Bebouwing die nodig is voor hoofdinfrastructuur kan ook buiten het roodkavel of zonder roodkavel worden toegestaan (artikel 13.12.1).
• Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voor erf- en terreinafscheidingen die nodig zijn voor hoofdinfrastructuur kan worden afgeweken van de gebruikelijke hoogtebeperkingen (artikel 13.12.3).

Wat betekent dit voor initiatiefnemers?

Voor initiatiefnemers betekent dit dat de gemeente meer verantwoordelijkheid neemt voor de ruimtelijke basisstructuur van het gebied. Dat moet zorgen voor meer samenhang, betere bereikbaarheid en een robuuster systeem voor water, riolering en nutsvoorzieningen.

2. Gezamenlijke ontwikkeling met een landschapsplan op ontwikkelveldniveau

Groepsgewijze ontwikkeling was in Oosterwold al mogelijk. Wat met dit beleid verandert, is hoe de gemeente planologisch toeziet op de planvorming en initiatiefnemers daarbij begeleidt.

Bij gezamenlijke ontwikkeling van een ontwikkelveld wordt voortaan gestuurd op het maken van een landschapsplan voor dat hele ontwikkelveld. In dat landschapsplan wordt vastgelegd hoe het gebied op hoofdlijnen wordt ingericht, bijvoorbeeld met bebouwing voor wonen en werken, kavelwegen, langzaamverkeersroutes, groen, water, stadslandbouw en andere gezamenlijke functies.

De belangrijke verandering is dat de functies en percentages uit het bestemmingsplan in die situatie niet meer per individuele subkavel hoeven te worden gerealiseerd, maar op het niveau van het ontwikkelveld als geheel kunnen worden georganiseerd. Functies kunnen daardoor worden samengevoegd of geclusterd. Het ontwikkelveld moet als geheel blijven voldoen aan de regels voor de kavelsamenstelling. Ook kan bij gezamenlijke ontwikkeling worden afgeweken van bepaalde kavelindelingseisen, als dit past binnen een goedgekeurd landschapsplan.

Deze werkwijze moet zorgen voor meer ruimtelijke kwaliteit. Ook maakt deze werkwijze het beter mogelijk dat functies en structuren daadwerkelijk tot stand komen die in de praktijk tot nu toe onvoldoende van de grond kwamen, zoals samenhangende groenstructuren, doorgaande langzaamverkeersroutes, samenhangende waterstructuren, gezamenlijke stadslandbouw en andere collectieve voorzieningen op buurtniveau.

De belangrijkste afwijkingen binnen dit onderdeel

• Bij gezamenlijke ontwikkeling hoeft niet iedere subkavel afzonderlijk te voldoen aan de percentages voor de kavelsamenstelling, zolang het ontwikkelveld als geheel voldoet aan de regels en wordt gewerkt volgens een goedgekeurd landschapsplan (artikel 13.6).
• Van de regels voor de kavelindeling kan op ontwikkelveldniveau en subkavelniveau worden afgeweken, als dit past binnen een goedgekeurd landschapsplan (artikel 13.7).

Wat betekent dit voor initiatiefnemers?

Voor initiatiefnemers betekent dit dat bij gezamenlijke ontwikkeling meer ruimte ontstaat om het gebied als geheel logisch en kwalitatief goed in te richten. De gemeente toetst en begeleidt daarbij op het niveau van het ontwikkelveld via een landschapsplan, in plaats van uitsluitend per afzonderlijke subkavel.

3. Meer ruimte in de functieverdeling

De huidige verdeling van functies in Oosterwold sluit volgens de gemeente niet meer goed aan op de actuele vraag. Er is meer behoefte aan woningen en voorzieningen en minder aan bijvoorbeeld kantoren. Het beleid maakt daarom ruimte om van de huidige functieverdeling af te wijken.

De belangrijkste afwijkingen binnen dit onderdeel

Voor initiatiefnemers is vooral de regeling voor landbouwkavels direct relevant: op landbouwkavels kan een groter deel van het roodkavel voor wonen worden gebruikt, zolang minimaal 1/3 van het roodkavel voor agrarische functies wordt gebruikt (artikel 13.7, onderdeel over landbouwkavels / sub g).[1] Daarnaast geeft het beleid de gemeente ruimte om, als de bestaande percentages voor wonen of voorzieningen zijn bereikt, toch medewerking te kunnen verlenen aan extra woningen of voorzieningen. Dit is vooral van belang voor de gemeentelijke beoordeling en sturing op het programma in deel 1 van Oosterwold (artikel 13.10.2). De belangrijkste afwijkingen binnen dit onderdeel

• Op landbouwkavels kan een groter deel van het roodkavel voor wonen worden gebruikt, zolang minimaal 1/3 van het roodkavel voor agrarische functies wordt gebruikt (artikel 13.7, onderdeel over landbouwkavels / sub g).¹
• De gemeente kan medewerking verlenen aan vergunningaanvragen die ertoe leiden dat in deel 1 een hoger percentage wonen of (maatschappelijke) voorzieningen ontstaat dan nu in de functieverdeling is opgenomen (artikel 13.10.2).

Wat betekent dit voor initiatiefnemers? 

Voor initiatiefnemers met een landbouwkavel betekent dit dat er meer ruimte kan ontstaan om roodkavel voor wonen te gebruiken, zolang minimaal 1/3 van het roodkavel agrarisch blijft. Voor andere initiatieven is vooral van belang dat de gemeente bij de beoordeling van plannen meer ruimte heeft om in te spelen op de actuele behoefte aan woningen en voorzieningen.

4. Overige afwijkingen

Naast de drie hoofdonderwerpen bevat het beleid ook een aantal andere afwijkingsmogelijkheden. Een deel daarvan sluit aan op verruimingen die eerder in de 1^e partiële herziening van het bestemmingsplan waren opgenomen, maar zijn vervallen nadat die herziening door de Raad van State is vernietigd. Het gaat om onderdelen die de gemeente nog steeds wenselijk vindt en waartegen geen beroep was ingesteld. Voor die onderdelen geeft het afwijkingenbeleid opnieuw een kader om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan een afwijking van het omgevingsplan.

De belangrijkste afwijkingen binnen dit onderdeel

Bouwmogelijkheden voor stadslandbouw

Op het deel van een standaardkavel dat als stadslandbouw is ingericht, kunnen kleine bouwwerken buiten het roodkavel worden toegestaan. Het gaat alleen om een kas of een dierenverblijf voor stadslandbouw. Zo’n bouwwerk mag maximaal 3 meter hoog zijn en maximaal 15 m² groot zijn. Is het deel stadslandbouw kleiner dan 500 m², dan mag maximaal 1 bouwwerk worden geplaatst. Is het deel stadslandbouw 500 m² of groter, dan mogen maximaal 2 bouwwerken worden geplaatst (artikel 13.12.1).

Doorwaadbare zones en bruggen

In de doorwaadbare zone mag ook water worden aangelegd, zolang de buitenranden van de kavel openbaar toegankelijk blijven voor fietsers en voetgangers. De doorwaadbare zone moet minimaal 2 meter breed zijn en kan bestaan uit groen, water, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fiets- of wandelroutes en vergelijkbare openbare voorzieningen (artikel 13.7 sub b).

Bruggen voor langzaam verkeer mogen buiten het roodkavel worden toegestaan. Deze bruggen mogen maximaal 1,5 meter hoog en maximaal 2 meter breed zijn (aanvulling op artikel 13.12.3).

Uitruil van roodkavel

Voor standaardkavels ten behoeve van de functie wonen kan, naast uitruil met een aangrenzend kavel, ook uitruil van roodkavel met een ander kavel binnen Oosterwold worden toegestaan. Daarbij kan extra woonroodkavel worden verrekend met een andere kavel in het plangebied, zolang de gezamenlijke kavels alsnog voldoen aan de voorgeschreven samenstelling en minimale percentages (artikel 13.6 en 13.6.1 onder b; in de bijlage uitgewerkt als artikel 13.6.6). Voor zowel het ontvangende als het verstrekkende kavel is daarvoor een BOPA nodig.

Geluid- en/of slagschaduwwerende voorzieningen

Binnen het roodkavel kunnen hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden toegestaan om hinder van geluid of slagschaduw te beperken. Het bouwwerk moet bedoeld zijn om geluid en/of slagschaduw te weren en mag maximaal 4 meter hoog zijn (artikel 13.12.3 onder b en d).

Paden

Ook op delen van de kavel die zijn aangewezen als Groen – Verspreid, Groen – Natuur of Stadslandbouw mogen onverharde of halfverharde paden worden aangelegd. Deze paden mogen maximaal 1,5 meter breed zijn (afwijking van de begrippen Groen – Verspreid, Groen – Natuur en Stadslandbouw).

Langzaam verkeerswegen

Binnen de bestemming ‘Bestaand’ kunnen naast paden ook wegen voor langzaam verkeer worden toegestaan. Het gaat om wegen voor bijvoorbeeld voetgangers en fietsers (aanvulling op artikel 4.1 sub f).

Specifieke bouwwerken buiten het roodkavel

Het beleid verruimt de mogelijkheden voor vergunningvrije bouwwerken, geen gebouwen zijnde, buiten het roodkavel ten behoeve van waterberging, riolering en waterzuivering (in aanvulling op artikel 13.12.3 onder e).

Voormalige IBA’s en CBA’s

Als bestaande voorzieningen voor afvalwater, zoals IBA’s en CBA’s, hun functie verliezen na aanleg van riolering, kunnen de putten na reiniging eventueel behouden blijven en worden gebruikt voor waterberging, hemelwateropvang of een andere functie die op dat deel van de kavel is toegestaan (artikel 13.12.3 onder e, zie ook toelichting in hoofdstuk 2). Deze putten hoeven dan niet te worden meegerekend in de berekening van de bruto vloeroppervlakte / floor area ratio (artikel 1.36 en 13.12.3).

Bijbehorende bouwwerken bij meerdere woningen op één roodkavel

Als op één roodkavel meerdere woningen staan, bijvoorbeeld bij collectieven of projecten, kan per woning een bijbehorend bouwwerk worden toegestaan. De belangrijkste voorwaarden zijn dat het bouwwerk op de grond staat, minimaal 1 meter achter de denkbeeldig doorgetrokken voorgevelrooilijn van de woning ligt, geen dakterras heeft en dat het totale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken per woning maximaal 20 m² is. Daarnaast gelden onder meer regels voor de afstand tot de zijerfgrens, de bouwhoogte en de dakvorm (artikel 1.30 en artikel 13.12.2).

Betekent dit dat alles automatisch mag?

Nee. Het afwijkingenbeleid betekent niet dat iedere afwijking vanzelf is toegestaan.

De gemeente maakt met dit beleid duidelijk wanneer zij bereid is medewerking te verlenen. Een afwijking van het omgevingsplan wordt mogelijk gemaakt via een BOPA of via een wijziging van het omgevingsplan.

Bij de beoordeling moet steeds worden onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Belangrijk om te weten

• Het beleid geldt voor deel 1 van Oosterwold.
• De vier hoofdgroepen zijn geen volledige lijst van alle mogelijke afwijkingen.
• Ook in de toekomst kunnen nieuwe afwijkingen nodig blijken.
• Het beleid kan daarom later worden aangepast of aangevuld.
• Ook voor een specifieke situatie die niet in het algemene beleid staat, kan de gemeente mogelijk individueel meewerken aan een afwijking, als die goed wordt gemotiveerd.

Disclaimer

Aan deze samenvatting kunnen geen rechten worden ontleend. Deze tekst is bedoeld als eenvoudig leesbare toelichting op het vastgestelde Afwijkingenbeleid doorontwikkeling Oosterwold deel 1. De samenvatting is met zorg opgesteld, maar bij verschillen in uitleg of toepassing is altijd de officieel vastgestelde beleidstekst leidend. Voor de volledige en vastgestelde tekst wordt verwezen naar de publicatie op Overheid.nl: (link volgt nog)

[1] Voor de voorwaarden die kunnen gelden bij omzetting van agrarisch rood naar wonen kunt u contact opnemen met het gebiedsteam Oosterwold.