Ontwikkelboek Almere Oosterwold

3. Roodkavel <25%, bebouwing en BVO

3.1 Roodkavel

Het roodkavel is het deel van de kavel/ het ontwikkelveld waar bebouwing, tuin verharding en parkeren kunnen worden ingepast. Bij een individuele standaardkavel geldt dat het roodkavel maximaal 25% van de kaveloppervlakte mag innemen.

Bij collectieve ontwikkeling moet het ontwikkelveld als geheel voldoen aan deze vereiste samenstelling, waarbij roodkavel aaneengesloten ontworpen wordt. De individuele (sub)kavels worden vastgelegd in het landschapsplan.

Roodkavel uitruil

Onder voorwaarden kan voor standaardkavels met de functie wonen worden uitgeruild met een andere standaardkavel wonen binnen het plangebied. De kavels moeten dan gezamenlijk blijven voldoen aan de voorgeschreven kavelsamenstelling. Hiervoor is een afzonderlijke beoordeling en toestemming nodig.

3.2 Bruto Vloeroppervlak (BVO)

Maximaal 50% van de roodkavel mag je bebouwen, dit is je bruto vloeroppervlak (BVO). Dat is wat anders dan GBO waar in de bouwwereld meestal mee wordt gerekend. Bij GBO wordt gerekend met de binnenmaat en bij BVO wordt gerekend met de buitenmaat.

We rekenen in Oosterwold met BVO. Het vloeroppervlak van iedere bouwlaag telt daarbij mee. Ook het vloeroppervlak van een zolder (vanaf een stahoogte van 1,50 meter). Let daarbij wel op, dat als een zolder onder een schuine kap een vrije hoogte heeft van 1,50 meter, dat dan de gehele vloer meegenomen moet worden in de BVO berekening. Dus ook de ruimte lager dan 1,50 meter. Als een verdieping hoger is dan 4,5 meter, dan telt die hoogte als extra vloerniveau van het gebouw en wordt deze opgeteld bij het BVO. Conform de Nen-norm 2580.

Overstekken zoals overdekte terrassen en carports die groter zijn dan 0,75meter worden meegerekend met het BVO.

Het BVO voor een standaardkavel wonen is maximaal 50% van de roodkavel dat je tekent en daadwerkelijk gaat realiseren. Niet van het percentage roodkavel dat je maximaal mag realiseren!

Voor heel Oosterwold geldt een Floor Area Ratio (FAR) van 0,5. Dat betekent dat je maximaal 50% van de oppervlakte van het roodkavel mag gebruiken om dat aantal vierkante meters aan Bruto vloeroppervlakte (BVO) te realiseren.
Bereken de FAR (floor area ratio) volgens deze meetwijze en zorg dat deze beneden de 0,5 blijft.

*Klik op de illustratie om te vergroten

VTH (Vergunning Toezicht en Handhaving van de gemeente Almere) toetst bij je vergunningaanvraag of het ontwerp voldoet aan het maximaal te realiseren aantal BVO’s op basis van je goedgekeurde ontwikkelplan.

Gebouwen en bouwwerken staan minimaal twee meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens. Indien de achterliggende kavels nog niet zijn ingetekend, moeten de gebouwen en bouwwerken minimaal 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens staan.

In fases bouwen kan. Bouw in de eerste fase minstens 50% van je maximaal te realiseren BVO.

3.3 Vergunningsvrije bouwwerken

Vergunningvrij bouwen kent grenzen. Informeer je via de landelijke regelgeving om te weten wat wel en niet mag.

Als het mogelijk is om later vergunningvrij bij te bouwen of uit te breiden, kan dat alleen op het achtererf. Op het voorerf is altijd een vergunning nodig en op een hoek geldt dat ook voor het zijerf. Lees de regels over vergunningvrij bouwen op rijksoverheid.nl of doe de vergunningcheck op omgevingsloket.nl. Heb je nog vragen dan kun je terecht tijdens het inloopspreekuur bij de afdeling Vergunningen.

Bij collectieven is vergunningvrij bouwen complexer, omdat vergunningvrij bouwen in principe is toegestaan voor het hoofdgebouw. Bij een collectief kunnen er echter meerdere woningen op één roodkavel staan en zijn er dus meerdere hoofdgebouwen. Het Afwijkingenbeleid beschrijft in welke gevallen een aanvraag voor afwijking kan worden beoordeeld. Hierbij gelden voorwaarden voor onder andere ligging, afstand tot perceelsgrenzen, hoogte, dakvorm en oppervlakte. Het totale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken is maximaal 20 m2 per woning. Een dakterras is niet toegestaan. Ook hier geldt dat per aanvraag wordt beoordeeld of het plan past binnen de regels, het afwijkingenbeleid en de omgeving.

3.4 Indeling van je kavel

Achtererf

Let bij het maken van de indeling van je kavel goed op het bepalen van je achtererf. Alleen op het achtererf (de roodkavel) mag je vergunningvrij bouwen. Het achtererf begint 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw en loopt parallel met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied.

Voorbeeld illustratie

Woont u in een hoekhuis, let dan op dat de lijn van het achtererfgebied evenwijdig loopt met het openbaar gebied dat ligt aan de zijkant van het hoofdgebouw. Let er daarbij ook op dat de lijn het hoofdgebouw niet opnieuw mag doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw mag komen. Het kan betekenen dat in hoeksituaties de lijn niet evenwijdig met het openbaar gebied loopt, maar langs de zijgevel van het hoofdgebouw en in het verlengde daarvan naar achteren loopt.

Toegankelijkheid woning

Iedere woning moet zonder belemmeringen te bereiken zijn via de roodkavel of via de bestemming verharding/infra volgens de regels vanuit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (voorheen Bouwbesluit) gaat over de vluchtroute vanuit de woning en de bereikbaarheid van de woning voor hulpverleningsdiensten. Houd minimaal een vrije ruimte van 0,85 meter aan.

Afrasteringen

​Alleen op de roodkavel mogen schuttingen of hekken geplaatst worden van maximaal 2 meter hoog. Zie voor meer informatie over het plaatsen van afrasteringen op je kavel ‘Groen / Afrasteringen’ (zie verderop).

Speeltoestellen

Een speeltoestel mag je vergunningvrij op je roodkavel plaatsen, op voorwaarden die gesteld zijn in artikel 2, onderdeel 11, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor):

• Uitsluitend voor particulier gebruik
• Niet hoger dan 2,5 m
• Uitsluitend functionerend met behulp van zwaartekracht of van fysieke kracht van de mens.

Archeologische vindplaats op je roodkavel

Hoe ga je om met je roodkavel als zich daar een archeologische vindplaats bevindt?

Op een archeologisch vindplaats mag je niet bouwen. Zie ook toelichting archeologie in hoofdstuk 8.

3.5 Welstand

Er is geen welstandstoets van toepassing, behalve in bepaalde zichtzones, zoals bijvoorbeeld langs de A6 en A27.

Het is een aaneengesloten stuk grond, dat door zijn over het gehele oppervlakte reële mogelijkheden biedt voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken. Alleen in bijzondere situaties kan van deze minimale breedte worden afgeweken. Het is daarbij niet toegestaan meerdere vlakken te maken met verbindingspaadjes. Op de roodkavel plaats je al je gebouwen bij elkaar. Ook alle bijgebouwen en vergunningsvrije bouwwerken (Chw Bestemmingsplan Oosterwold art 13.12) plaats je op de roodkavel.

De woning moet altijd bereikbaar zijn via bestemming roodkavel of via infra/verharding. Het is handig een strook rood van 1,0 meter rondom de woning vrij te houden voor onderhoud en schoonmaakwerkzaamheden aan de woning. Dit is niet verplicht. Het kan dus voorkomen dat de gevel van de woning strak staat op de grens met stadslandbouw.

*Klik op een illustratie om te vergroten

Het profiel van de wegen in Oosterwold bestaat uit verharding, aan beide zijden berm en 1 zijde nutsleidingen. Bij standaard kavels is het wegprofiel (bij bestaande kavelwegen) 9,5 meter breed en daarmee voldoende voor het normale verkeer.

In gebieden die vrijwel uitsluitend door bedrijven gebruikt zullen gaan worden leidt dit tot een andere verkeersbelasting met bijvoorbeeld veel meer vrachtverkeer. Het volledig mengen van beide verkeersstromen op de kavelwegen is niet wenselijk, onder andere in verband met draaicirkels van vrachtwagens en eventuele overlast. Om die reden geldt in die gebieden een breder wegprofiel van 10,5 meter. Hierbij is de verharding 6,5 meter en de bochtstraal minimaal r=8,00 meter. Dit geldt voor bestaande kavelwegen en bij nieuwe kavelwegen zullen andere profielen worden meegegeven.

Wegprofiel standaardkavel 9,5 meter en wegprofiel hinderzone 10,5 meter.

*Klik op een illustratie om te vergroten

Overgang naar breder wegprofiel

Houd er rekening mee dat in en naar gebieden waar bedrijven worden gevestigd een breder wegprofiel nodig is. De overgang naar dit bredere profiel kan al beginnen bij de reguliere kavels.

Samenvatting bestaande Kavelwegen wonen*

• Wegprofiel standaardkavel 9,5 meter, wegprofiel hinderzone 10,5 meter
• Verharding overal 6,5 m1 breed
• Woonkavels buiten hinderzone compensatie 0,5 m1 i.v.m. wegbreedte
• Woonkavels binnen hinderzone geen compensatie 

* Dit geldt voor bestaande kavelwegen. Nieuwe kavelwegen krijgen een breder profiel

Extra reservering weg + berm

In de ontwikkelplannen geldt dat elke initiatiefnemer 2,75 meter weg + 1,5 meter berm opneemt in de plannen, als onderdeel van het percentage verharding/infra en groen verspreid. De overburen realiseren de andere helft van de weg en berm.

De extra meter die aan één zijde van de weg nodig is, kan verschillende bestemmingen krijgen: stadslandbouw, groen verspreid of verharding/infra. Zie ook hoofdstuk 9 voor informatie over nutsvoorzieningen: houd 2,5 meter vrij voor hoofdkabels en -leidingen.Opstelplaats nood- en hulpdiensten

Staat de woning meer dan 10 meter van de ontsluiting van de kavel, dan moet de verbindingsweg minimaal 4,5 meter breed zijn, met een verharding van ten minste 3,25 meter en een draagkracht van 14,6 ton.

Zo blijft de woning bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten en brandweer. Zie hiervoor het Bouwbesluit, artikel 6.37.

Meer informatie: Handreiking nood- en hulpdiensten

Ontsluiting

Eenzijdige ontsluiting

Heeft een kavelweg aan één kant/zijde woningen of zijwegen (bijvoorbeeld langs een bosrand of watergang), dan mag een verhardingsbreedte van 4,50 m worden toegepast. De maatvoering van berm en nutsstrook blijft ongewijzigd.

Tweezijdige ontsluiting

Wanneer links én rechts van de kavelweg woningen of zijstraten aansluiten, is sprake van een tweezijdige ontsluiting. De kavelweg heeft dan de standaard verhardingsbreedte van 5,50 m.

Voorlopig en definitief aanleggen

De projectleider realisatie stemt de aansluiting af op de aanleg van je kavelweg.
Om schade tijdens de bouw te voorkomen, bestaat de voorlopige aansluiting uit betonnen industrieplaten.

Na afronding van de bouwactiviteiten wordt de kavelweg definitief aangelegd, en wordt ook de aansluiting uitgevoerd in definitieve verharding.

Vraag dit op tijd aan bij de projectleider realisatie via het Aanvraagformulier kavelwegaansluiting.

5.4 Parkeren

Regels rond parkeerplaatsen

Voor iedere woning groter dan 90 m² gebruiksoppervlak (GBO) zijn 3 parkeerplaatsen op eigen kavel vereist. Van deze 3 zijn er minimaal 2 direct toegankelijk. De parkeerplaatsen leg je aan op je infra/verharding of roodkavel.

• Woningen kleiner dan 90 m² GBO realiseren 2 parkeerplaatsen.
• Tiny houses kleiner dan 50 m² GBO realiseren 1 parkeerplaats.

Let op: hier wordt gesproken over GBO (binnenmaat) i.p.v. BVO (buitenmaat) waar we in Oosterwold mee rekenen.

Parkeerplaatsen worden buiten aangelegd, niet in een garage. Inpandige parkeerplaatsen worden in de praktijk vaak voor andere functies gebruikt en tellen daarom niet mee. Garages worden dus niet als parkeerplaats meegerekend.

Afmetingen volgens NEN-norm 2443:2013

• Schuin parkeren (45 graden): 5,0 meter × 2,5 meter.
• Haaks parkeren: 5,0 meter × 2,5 meter.
• Langs parkeren: 6,00 meter × 2,00 meter.

Parkeergelegenheid voor het parkeren van auto's moeten afmetingen hebben, die afgestemd zijn op gangbare personenauto's.

Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan, indien de afmetingen bij langs parkeren tenminste 2 meter breed bij 5,5 meter lang (waarbij de eerste en laatste parkeerplaats 6 m lang zijn) en bij andere parkeervormen tenminste 2,5 meter breed en 5 meter lang bedragen.
Wanneer je langs een gevel parkeert geldt: 5,75 m × 2,0 meter.

Collectieve plannen

Parkeren moet onderdeel zijn van het ontwikkelplan. Bij collectieve ontwikkeling kan parkeren op het niveau van het ontwikkelveld worden georganiseerd. Dit is onderdeel van het landschapsplan.

Bij collectieven geldt de parkeernorm voor het totale plan, volgens de tabel in de parapluherziening 2020. In Zone C wordt het aantal parkeerplaatsen altijd naar boven afgerond.

Bedrijven

Wanneer je een bedrijf of bedrijfje start, moet je ook hiervoor parkeerplaatsen realiseren. Zie hiervoor de parkeernormen in de tabel parapluherziening 2020. 

Bestemmingen

Parkeren valt onder de bestemming verharding/infra of roodkavel.

Parkeren valt nooit onder de bestemming groen – ook niet wanneer de parkeerplaatsen zijn uitgevoerd met groentegels of ander groen materiaal.

Parkeren mag niet in de berm.

5.5 Oprit

Regels voor opritten

• Geef de oprit op de kaveltekening aan (minimaal 3,25 meter breed).
• Zorg dat de oprit niet verder dan 40 meter ligt van de opstelplaats voor nood- en hulpdiensten. Zie hiervoor de handreiking bereikbaarheid hulpdiensten.
• Houd ook rekening met de inzameling van afval door Stadsreiniging.

De oprit naar de woning valt qua bestemming onder verharding/infra of roodkavel, met uitzondering van het deel dat onder berm en nutsstrook valt. Dat deel hoort altijd tot verharding/infra.

Wordt de oprit als verharding/infra bestemd, dan is het een openbaar toegankelijke weg. Deze mag niet worden afgesloten.

Wanneer de voordeur meer dan 10 meter van de kavelweg ligt, geldt de oprit als verbindingsweg. Die moet voldoen aan de inrichtingseisen van een kavelweg én aan de bereikbaarheidseisen van de nood- en hulpdiensten.

Paadjes

• Paden van maximaal 1,5 meter breed zijn op de hele kavel toegestaan.
• Hoe de roodkavel wordt ingericht, hoeft niet apart op de tekening te worden benoemd. Initiatiefnemers zijn vrij in de inrichting.
• Ook paden elders op de kavel, zoals bij stadslandbouw of verspreid groen, hoeven niet apart op de tekening te worden aangegeven.

Niet-verharde paadjes hebben goede waterdoorlatende eigenschappen en/of een minimale ecologische impact. Denk aan houtsnippers of materialen zoals leemmengsel.

5.6 Kavelwegvereniging

Als initiatiefnemer ben je samen met je buren verantwoordelijk voor het aanleggen en onderhouden van de kavelweg. Jullie leggen samen het doelgebied vast, bepalen de kosten voor aanleg en beheer én hoe die kosten worden verdeeld.

Om dit goed te organiseren, richt je gezamenlijk een kavelwegvereniging op of sluit je je aan bij een bestaande vereniging. Dit geldt alleen voor bestaande situaties. Bij nieuwe gronduitgiften zullen er andere en extra eisen gelden.

Voor een (nieuwe) kavelwegvereniging heb je de volgende stukken nodig:

• Afbakening doelgebied
  waar de kavelweg komt te liggen en welke (toekomstige) initiatieven betrokken zijn
• Samenwerking
  hoe je met andere kavelwegverenigingen samenwerkt
• Financiële constructie
  aanlegkosten weg, beheerkosten, verdeelsleutel kosten en bijdrages van leden
• Statuten van de kavelwegvereniging
• Concept oprichtingsakte
  met instemming van de bekende initiatiefnemers
• Huishoudelijk reglement
  Verdeling van kosten voor aanleg en beheer
• Meer informatie:
  > link volgt nog naar vervolg proces document
• Kavelwegverenigingen in Oosterwold
• Overzichtskaart met locaties kavelwegverenigingen

Bijlage bij regels Chw Bestemmingsplan Oosterwold: hoofdstuk 6 Beslisboom Geluid

Maak je kavel bereikbaar

Na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst werk je toe naar het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Gebruik deze periode om uit te werken hoe je jouw kavel bereikbaar maakt. Dit moet geregeld zijn vóór de ondertekening van de koopovereenkomst.

De kavelweg moet al in eigendom zijn van de kavelwegvereniging, óf de voorliggende kavels moeten volledig verkocht zijn aan de desbetreffende initiatiefnemers. Pas dan kan de eigendomsoverdracht van jouw kavel plaatsvinden. Het gaat hierbij altijd om twee zijden van de kavelweg; een halve kavelweg is niet voldoende.

Afstemming en goedkeuring door Kavelwegvereniging

De weg waarop je woning ontsluit is in eigendom en beheer van de Kavelwegvereniging. Voordat je jullie Ontwikkelplan indienen, dien je je plannen over de Infra/Verharding met de Kavelwegvereniging af te stemmen.

Ook als je wijzigingen aanbrengt op je kavel die gevolgen kunnen hebben voor de Infra/Verharding en dus op de Kavelwegvereniging (denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een B&B op je kavel) heb je een akkoord nodig van de Kavelwegvereniging. Voor de afstemming met en goedkeuring van de Kavelwegvereniging ben je zelf verantwoordelijk. Het schriftelijk akkoord van de Kavelwegvereniging is noodzakelijk bij het indienen van een Ontwikkelplan- of revisietekening.

Aansluiting geven op achterliggende kavels

Kavelwegen ontstaan terwijl de kavels nog in ontwikkeling zijn. Je bent verplicht mee te werken wanneer een (toekomstige) buur een verbinding nodig heeft naar zijn eigen initiatief. In de praktijk kan dit betekenen dat je langs meer dan één zijde van je kavel te maken krijgt met een kavelweg.

5.7 Kavelweg

Ondergrond leveren

De definitieve kavelweg wordt meestal pas aangelegd zodra er geen zwaar bouwverkeer meer overheen hoeft te rijden. Tot die tijd ligt er vaak een tijdelijke bouwweg.

Als vereniging kun je ervoor kiezen om samen de ondergrond aan te kopen. Daarmee kun je direct een groter stuk bouwweg laten aanleggen en gezamenlijk afspraken maken met de nutsbedrijven voor de levering van drinkwater, elektra en glasvezel.

Aansluiting polderweg

Wanneer initiatiefnemers starten met de aanleg van de kavelweg, zorgt het gebiedsteam Oosterwold voor de aansluiting op de bestaande polderweg.

De gemeente verzorgt de aanleg van de inritten van kavelwegen die op gemeente- of rijksgrond liggen. Gebruik hiervoor het aanvraagformulier Kavelwegaansluiting Oosterwold. De aanleg van deze inrit wordt door het gebiedsteam betaald uit de exploitatiebijdragen Oosterwold.

Meer informatie: Aanvraagformulieren kavelwegaansluiting

Prijsverschil verrekenen

Als een kavelweg moet worden aangelegd voordat alle kavels zijn verkocht, kan de kavelwegvereniging de benodigde grond tegen een lager tarief aankopen. Het verschil met de standaardprijs voor een woonkavel wordt later verrekend bij de verkoop van de aangrenzende percelen. Dit proces wordt ook wel ‘verkleuren’ genoemd.

Koop je een kavel aan een reeds bestaande (bouw)weg, dan reken je dit verschil af met de kavelwegvereniging.

In eigendom houden of doorleveren

De kavelwegvereniging beslist of de kavelweg in eigendom blijft van de vereniging of dat de ondergrond wordt doorgeleverd aan de aangrenzende initiatieven

Voorbelasten

Alle verharding voor infrastructuur – zoals de kavelweg en de oprit – moet worden voorbelast. Houd rekening met minimaal een half jaar voordat de wegconstructie kan worden opgebouwd.

Dit is noodzakelijk om verzakking van de grond te voorkomen, wat op termijn invloed kan hebben op de weg zelf, maar ook op de aangrenzende kavels en leidingen.

Wegconstructie en materialen

De wegconstructie bestaat uit drie lagen:

• een onderlaag van zand, circa 0,50 meter dik;
• een bovenlaag van gebroken puin, circa 0,25 meter dik;
• een wegverharding, bestaande uit gebakken klinkers, betonnen straatstenen of asfalt.

De kavelweg moet hemelwater goed kunnen afvoeren naar de bermen en – indien aanwezig – de bermsloten. Als het water niet goed weg kan, verweekt de wegconstructie. Dit leidt tot vervorming en uiteindelijk schade aan de weg.

Wanneer dit in de winter gebeurt, kan het water in de constructie bevriezen en uitzetten, waardoor vorstschade ontstaat.  Met goede afwatering kun je dit voorkomen, de levensduur van de weg verlengen en kosten besparen.

5.8 Materialen

Kleibak met zandbed

De bodem in Oosterwold bestaat uit veen en klei. Voor de aanleg van de wegconstructie graaft de aannemer een bepaalde diepte uit. De wegconstructie komt vervolgens te liggen in een zogenoemde kleibak.

De kleibak wordt voorzien van een waterdoorlatend doek (geotextiel). Na het aanbrengen van het zand kan dit doek gedeeltelijk worden omgeslagen over het zand heen.

Denk ook aan het aanbrengen van wegdrainage onder het zand en op het doek. Daarna stort de aannemer circa 0,5 meter zand in de kleibak, bovenop het textiel.

Het zand moet tijdens en na het aanbrengen goed worden verdicht met een trilwals of trilplaat.

Puinbed

Na het aanbrengen van het zand volgt een laag van circa 0,25 meter puingranulaat. Dit kan bestaan uit:

• Menggranulaat: een mengsel van gebakken materiaal en betonpuin;
• Betongranulaat: kwalitatief beter, omdat dit door de bindende werking een stevige plaat vormt.

Verharding

De wegverharding kan bestaan uit gebakken klinkers, betonnen straatstenen of asfalt.

• Bij klinkers en betonstraatstenen wordt over het puin eerst een dunne straatlaag van straatzand aangebracht. Hierin worden de stenen gelegd.
  • Voordeel: eventuele vervormingen zijn eenvoudig te herstellen.

Gebakken klinkers

• Geven een mooi straatbeeld en worden in de loop van de tijd alleen maar mooier.
• Pas toepassen als er geen bouwverkeer meer over de weg rijdt, omdat de stenen breekbaar zijn.

Betonnen straatstenen

• Zijn sterker dan klinkers.
• Leverbaar in grijs of met een kleurstof.
• Let bij gebruik van kleur op de kleurechtheid.

Asfalt

• Kan direct op de puinbaan worden aangebracht.
• Het ingenieursbureau of de uitvoerend aannemer berekent de juiste asfaltmengsels.
• Deze verharding is het sterkst en vraagt bij normaal gebruik het minste onderhoud.
• Onderhoud is echter kostbaar wanneer het nodig is.

Reserveren van middelen

Het is belangrijk om vanaf het begin een spaarpot op te bouwen voor toekomstig onderhoud of reparatie van de weg.
Denk hierbij aan:

• het vervangen van de verhardingsconstructie;
• herstel van de funderingsconstructie.

Met deze posten zijn relatief hoge bedragen gemoeid. Door tijdig te reserveren, voorkom je dat initiatiefnemers later ineens grote bijdragen moeten doen.

5.9 Wegenstructuur

In Oosterwold ligt iedere kavel aan een kavelweg. Je bent samen met je buren verantwoordelijk voor de aanleg en het toekomstige beheer van die weg. Daarom ben je lid van een kavelwegvereniging.

Meer over je rol als initiatiefnemer lees je in de Structuurvisie Oosterwold en in het Chw Bestemmingsplan Oosterwold.

Tijdens de aanleg

Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning moet je volgens het Omgevingsplan (art. 13.7, kavelindeling onder e) aangeven hoe je ervoor zorgt dat:

“de verharding/infra ten behoeve van de kavelontsluiting aansluit op, en doorgang biedt aan, bestaande of nieuw aan te leggen infrastructuur van de aansluitende kavel.”

Als initiatiefnemers werk je hierin samen om de gemeente te laten zien dat het hele gebied – inclusief achterliggende kavels – goed bereikbaar is, bijvoorbeeld voor een ambulance of brandweerwagen.

Zolang de verharding nog niet is ingericht, mag je die tijdelijk gebruiken als groen, water of stadslandbouw.

Meer informatie:

• Chw bestemmingsplan Oosterwold
• Wijzigingsplan 2021
• Structuurvisie

5.10 Bereikbaarheid nood en hulpdiensten

De kavelweg moet voldoen aan de eisen van nood- en hulpdiensten en Stadsreiniging.

Meer informatie in de Handreiking bereikbaarheid.

5.11 Wegdrainage

Belang van wegdrainage

Wegdrainage is essentieel. In Oosterwold worden kavelwegen aangelegd op voormalige agrarische grond. Deze grond is jarenlang gebruikt voor landbouw en is daardoor relatief los van structuur. Op die plekken moeten nu wegen komen die zware verkeersbelasting aankunnen.

Vooral tijdens de bouwfase krijgt de weg het zwaar te verduren door vrachtauto’s van circa 10 ton eigen gewicht, vaak met een lading van wel 30 ton, verdeeld over minimaal drie assen.

Wegfundering

Om dit zware verkeer te kunnen dragen, is een stevige wegfundering nodig. Die bestaat doorgaans uit een zandpakket met daarbovenop een puinpakket. De gezamenlijke dikte wordt bepaald door de sterkte-eis van de gemeente: een aslast van 10 ton.

Laat de constructie altijd door een civieltechnisch adviesbureau berekenen.
Om te voorkomen dat de weg ver boven het maaiveld uitsteekt, wordt de fundering deels ingegraven in de bodem. Deze uitgraving heet een cunet.

Wanneer een drain?

Door het ingraven komt de weg dicht bij het grondwater te liggen. Water in het zandpakket moet koste wat kost worden voorkomen, omdat de ondergrond dan verweekt en zijn draagkracht verliest. Het zand wordt dan als het ware drijfzand.

Daarom is het verstandig om aan beide kanten van het cunet, in de lengterichting van de weg, drains aan te leggen die doorlopen tot aan beide uiteinden van het zandcunet. Deze drains moet je laten afwateren op een nabijgelegen kavelsloot.

Hoe werkt een drain?

De grondwaterstand stijgt en daalt afhankelijk van de weersomstandigheden.
Na flinke regenval kan de grondwaterspiegel tot in het zandcunet van de weg komen. Omdat daar drains zijn aangelegd, kiest het water de weg van de minste weerstand en voert het via de drains af naar de kavelsloten. Zo blijft het cunet droog en behoudt het zijn sterkte.

Resultaat

Het behoud van een sterk zandbed met puinfundering betekent behoud van de weg.
De weg zal minder snel vervormen, waardoor de onderhoudskosten lager blijven.
De relatief beperkte kosten voor aanleg en onderhoud van drainage wegen hier ruimschoots tegenop.

Drainagebuis met kokosvezelomhulling en drainagedoorspuitput

*Klik op een illustratie om te vergroten

Wat is een drain?

Een drain is tegenwoordig een geperforeerde kunststof buis met een diameter van ongeveer 80 mm, omhuld met kunststofvezel of kokosvezel (zie plaatje 1).

De buis wordt op rol geleverd. De omhulling voorkomt dat zand in de drain spoelt en zo het zandcunet uitholt. Via de perforaties kan water in de buis dringen en vervolgens naar het laagste punt afstromen.

Een drainagesysteem vraagt altijd onderhoud, omdat er na verloop van tijd zand in de buis kan ophopen. Om dit te kunnen uitvoeren worden op vaste afstanden doorspuitputten geplaatst (zie plaatje 2).

Laat je voor onderhoud (bijvoorbeeld doorspuiten) informeren door een gespecialiseerd bedrijf.

5.12 Hoofdinfrastructuur

Bij de verdere ontwikkeling van Oosterwold neemt de gemeente regie op de hoofdinfrastructuur. Dit wordt niet meer door individuele initiatiefnemers georganiseerd. De gemeente realiseert deze voorzieningen op veldniveau of wijkniveau. Daardoor ontstaat een samenhangender systeem voor bereikbaarheid, water, riolering en nutsvoorzieningen.

Het kan hierbij gaan om:

• Hoofdontsluitingswegen;
• Watergangen en hoofdwaterstructuren;
• Afvalwater- en rioleringsvoorzieningen;
• Nutsvoorzieningen;
• Hoofdfietspaden;
• Groenstructuren;
• Geluidwerende voorzieningen;

7. Water en waterberging > 2%

Eigen verantwoordelijkheid

Je bent zelf verantwoordelijk voor de waterhuishouding op je kavel:

• de aanvoer of het bergen van water voor stadslandbouw, en
• de afvoer van (regen)water.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt water niet (alleen) per individuele kavel bekeken, maar in samenhang met het ontwikkelveld, het veld en het gebied als geheel. Zo kan een robuuster watersysteem ontstaan. De  gemeente neemt hierop bij nieuwe velden de regie, als onderdeel van de Hoofdinfrastructuur.

Ook op (sub)kavelniveau blijft de wateropgave een belangrijke opgave . Bij collectieve ontwikkeling wordt water op het niveau van het ontwikkelveld georganiseerd. Dit wordt vastgelegd in het Landschapsplan.

Minimaal 2% van je kaveloppervlak

Voor de berging van water moet je minimaal 2% van het kaveloppervlak inrichten voor het opvangen van water, om negatieve effecten op de omgeving te voorkomen.

Kun je op je kavel niet aansluiten op doorgaand water van de buren, dan ben je verplicht om minimaal 4% water te realiseren.

Doorgaand water betekent dat het in verbinding staat met een groter waternetwerk en dat doorstroming gegarandeerd is. Alleen op die manier zijn waterafvoer, wateraanvoer en waterkwaliteit geborgd.

Onderdeel van groter watersysteem

De sloten, plassen en het grondwater in Oosterwold maken deel uit van een groter watersysteem. Als bewoner zorg je ervoor dat het watersysteem van je kavel hierbinnen past.

Dat betekent:

• een eigen waterberging realiseren om water op te vangen;
• zorgen dat de kwaliteit van het water op je kavel het grotere systeem niet nadelig beïnvloedt;
• je watersysteem laten aansluiten op dat van je buren en de wijk. 

Watervergunning

Je bent zelf verantwoordelijk voor de waterhuishouding en voor het voorkomen van negatieve effecten op de omgeving. Je hebt altijd een watervergunning nodig. Ook als je later wijzigingen aanbrengt.

De vergunning vraag je aan bij Waterschap Zuiderzeeland.
Je kan een mail sturen naar het Waterschap voor een afspraak met een medewerker, waarbij er meegekeken kan worden met je waterplan en om je hierover te laten informeren. Stuur hiervoor een mail naar oosterwold@zuiderzeeland.nl.

In ‘Water op uw kavel in Oosterwold’ van Waterschap Zuiderzeeland lees je hoe ze plannen beoordelen en waar je op moet letten. Lees hier meer over afvalwater.

Er zijn een aantal mogelijkheden voor waterberging.

7.1 Kavelsloot

Nieuwe kavelsloot

Om de kavel te ontwateren leg je een kavelsloot aan. Deze sloot ligt aan de binnenzijde van de kavel, met de doorwaadbare zone aan de buitenzijde.

Indien nodig kun je met een duiker de openbare toegankelijkheid borgen. Dat doe je ook wanneer je water tussen kavels met elkaar verbindt.

De kavelwegsloot sluit altijd aan op ander doorgaand water of een bestaande sloot. Alleen op die manier borg je zowel de afvoer als aanvoer van water op je kavel.
Je bent verplicht aan te sluiten op het doorgaande waterstelsel in Oosterwold én dit in stand te houden. 

Bestaande sloot

Bestaande schouwsloten in Oosterwold maken deel uit van het watersysteem. Ligt je kavel aan een bestaande sloot die evenwijdig loopt aan je kavel, dan kun je deze:

• verbreden voor de afwatering, of
• een nieuwe sloot hierop laten aansluiten.

Leg de publiek toegankelijke doorwaadbare zone langs de rand van de sloot.

Het is niet toegestaan om over een bestaande sloot bruggen of dammen aan te leggen. Deze sloten hebben altijd twee eigenaren en bruggen of dammen vormen een hindernis bij het onderhoud.

Wil je weten of je kavel aan een bestaande watergang van het Waterschap ligt, kijk dan op De Schouwkaart.

7.2 Wadi/greppel

Een wadi is een ondiepe sloot of rivierbedding die meestal droog staat. Alleen bij hevige regenval vult de wadi zich met water en helpt zo bij het opvangen en afvoeren van regenwater. Je kunt het beter omschrijven als een (droge) greppel.

De bodem in Oosterwold is alleen geschikt voor een wadi als er een infiltratievoorziening wordt ingebouwd, bijvoorbeeld met houtspaanders of dennenschors.

Een wadi mag op de hele kavel worden aangelegd. Wanneer je deze in de publiek toegankelijke doorwaadbare zone maakt, geldt een maximale diepte van 30 cm.

Een wadi telt niet mee voor de verplichte 2% waterberging, maar levert in de praktijk wel extra capaciteit op voor een goede waterhuishouding op de kavel of langs verharding.

7.3 Waterberging

Op iedere kavel moet een waterberging aanwezig zijn, zoals een vijver (zonder folie of harde bodem), een kavelsloot of een alternatieve vorm van berging. Deze berging vangt regenwater op en voorkomt zo overstromingen.

Regen die op de verharding valt, kan niet direct in de bodem wegzakken. Het grotere watersysteem van het gebied kan niet al het water in één keer verwerken. Daarom moet het water op de eigen kavel worden opgevangen en verbonden met bestaande sloten, waterlopen of watergangen. Zo wordt het via de bestaande sloten afgevoerd. Dit wordt compensatie verhard oppervlak genoemd, oftewel waterberging. Voor waterberging is een vergunning nodig van Waterschap Zuiderzeeland.

Achtergrond: neerslagoverschot

In Nederland valt jaarlijks meer neerslag dan er verdampt: er is sprake van een neerslagoverschot. Het verschil tussen hevige neerslag en beperkte afvoer via oppervlaktewater wordt opgelost door waterberging. Ontbreekt een afvoer, dan leidt dit tot waterhinder of overlast.

De uitgangspunten voor Oosterwold zijn:

• Er is altijd een afvoer;
• Ontbreekt afvoer, dan moet dit worden gecompenseerd met extra bergingsvolume: minimaal 1,5 × het vereiste percentage van 2%;
• Aanbevolen wordt zelfs 2 × zoveel waterberging te realiseren.

Dit vergroot de kans dat water verder kan infiltreren in de bodem. Voorbeelden zijn greppels of sloten langs de kavelgrens. Watervoerende greppels en sloten hebben bovendien het voordeel dat ze extra water laten verdampen.

Afmetingen en onderhoud

• Een greppel is trapeziumvormig: breed aan de bovenkant en smaller naar beneden.
• Richtlijn gemeente: maximaal 0,70 m diep en 0,50 m breed op maaiveld.
• Voor sloten heeft Waterschap Zuiderzeeland een basisprofiel (legger) opgesteld.
• In de praktijk kan elke bodembreedte en helling worden toegepast, mits onderhoud mogelijk blijft.
• Watergangen moeten onderhouden worden, bij voorkeur machinaal.

*Klik op de illustratie om te vergroten

7.4 Grondwater

Grondwater in Oosterwold

Grondwater maakt onderdeel uit van het watersysteem: het is het water dat zich in de bodem bevindt. Het grondwaterpeil in Oosterwold is niet overal gelijk, onder andere door de grillige bodemstructuur.

Het waterschap houdt het peil van het ondiep gelegen grondwater op ongeveer 1 meter onder het maaiveld (het niveau waarop je loopt). De kavelsloten functioneren als afvoerdrains en helpen zo het grondwater op peil te houden.

Norm voor waterberging

Om regenwater op te vangen, graaft iedere initiatiefnemer een eigen waterberging.
De norm die hiervoor geldt:

• voor elke 100 m² verharding moet 11,5 m³ bergingsruimte worden gegraven;
• als berging tellen alle kuubs tot 1 meter onder het maaiveld.

Het water kan vervolgens in de bodem infiltreren en/of worden aangesloten op de berging van aangrenzende percelen en/of het netwerk van bestaande kavelsloten in het gebied.

Verbinden van waterbergingen

Waterbergingen moeten met elkaar verbonden worden, zodat er – net als bij de bestaande kavelsloten, tochten en vaarten – een aaneengesloten watersysteem ontstaat. Zo wordt het systeem robuuster, groter en beter bestand tegen belasting.

Niet in alle situaties is dit realiseerbaar, maar het uitgangspunt is altijd een verbonden systeem. Overleg daarom met je buren hoe dit samen kan worden gerealiseerd.

Is er eenmaal een waterberging aangelegd, onderhoud deze dan goed en zorg dat de capaciteit niet kleiner wordt door bijvoorbeeld begroeiing.

Vijver

Sommige initiatiefnemers realiseren hun waterberging in de vorm van een vijver.

• Via een overloop kan de vijver direct worden verbonden met een kavelsloot, of – als die niet grenst aan het perceel – met de berging van de buren.
• Een siervijver met folie geldt niet als waterberging, omdat het water de bodem niet in kan. Zo’n siervijver kan wel overlopen in een waterbergingsvijver of sloot.
• Het water kan in de zomer worden gebruikt voor landbouw.

Voor bestaande initiatiefnemers met een vijver die nog niet is aangesloten op het watersysteem, wordt bekeken of en hoe er in de toekomst alsnog aansluiting kan worden gerealiseerd.

Zwembaden of zwemvijvers.

• Een zwemvijver met folie geldt niet als waterberging. Deze mag wel worden aangelegd op het stadslandbouwdeel, binnen de maximaal 20% nevenfunctie.

Een zwembad is een bouwwerk en mag uitsluitend op de roodkavel worden gerealiseerd.

7.5 Elementen waterplan

Waterpercentage en waterberging

In je kaveltekening geef je het percentage water aan dat je realiseert: het aantal vierkante meters.
Voor het waterschap is daarnaast van belang dat je aangeeft:

• waar je waterberging realiseert, en
• hoeveel kubieke meter bergingscapaciteit je hebt.

Let op: dit is niet hetzelfde! Zie de onderstaande schets voor een voorbeeld van een waterplan. 

Wat teken je in?

• Waar en hoeveel waterberging je hebt.
• Andere relevante elementen die het waterschap wil zien.
• Een spreadsheet met de berekening van de benodigde berging van regenwater.
• Een doorsnedetekening (profiel) van de sloot of vijver.
• Een beschrijving van de berekening en de gemaakte keuzes (bijvoorbeeld kavelsloot, wadi, vijver).

Met deze gegevens heb je alles wat nodig is voor de watervergunning of melding.

Zie ook de informatiegids Water op uw kavel in Oosterwold. Tijdens een afspraak verstrekt het waterschap de benodigde basisgegevens en hulpmiddelen. Je kunt hiervoor ook een verzoek sturen naar: oosterwold@zuiderzeeland.nl

Samen ontwikkelen

Wanneer je kavels samen met buren ontwikkelt, worden de watergangen gecombineerd of met elkaar verbonden. Lees hierover meer in het Ontwikkelpaspoort.

Grondwater en boringvrije zone

Oosterwold ligt boven een drinkwaterwingebied. Vanwege de kwetsbaarheid van het drinkwater heeft de provincie een boringvrije zone ingesteld. Je mag bronnen dus maar tot een bepaalde diepte slaan. Heb je plannen om een bron aan te leggen? Informeer dan eerst bij het waterschap. 

Onttrekken van grondwater

Voor het onttrekken van grondwater geldt:

• Trek je meer dan 1 m³ per uur grondwater op? → dan moet je dit melden.
• Onder deze grens is het vrijgesteld, maar het boren moet altijd door een gecertificeerd bedrijf worden uitgevoerd.

Zie Omgevingsdienst Flevoland voor meer informatie en interactieve kaarten van de boringsvrije zones in provincie Flevoland. 

Ontgronding/ontgraving

Wil je een grote vijver of sloot graven? Houd dan rekening met de regels die de provincie heeft opgesteld voor ontgronding/ontgraving.

Bij ontgronding wordt het maaiveld of de waterbodem tijdelijk of permanent verlaagd.

Zie hiervoor hoofdstuk Vergunningen: Aanvullende vergunningen / ontgronding.

8. Onderzoeken

8.1 Archeologisch onderzoek

Oosterwold ligt in een gebied dat al 10.000 jaar geleden werd bewoond. Nog steeds zijn er sporen te vinden van verre voorouders.

De archeologische onderzoeken zijn reeds uitgevoerd en bekend. De vindplaatsen zie je op  het Ontwikkelpaspoort en de Gronduitgifte tekeningen weergegeven.

Omgaan met vindplaatsen

Wanneer de gemeente vaststelt dat er archeologische vindplaatsen aanwezig zijn die behouden moeten blijven, worden deze beschermd.

• Op de uitgiftetekeningen zijn deze vindplaatsen zichtbaar als arceringen – vaak rondjes of clusters van overlappende rondjes – met een kernzone en daaromheen een bufferzone.
• In het bestemmingsplan is vastgelegd dat deze vindplaatsen niet mogen worden aangetast door ontwikkelingen.
• Bouwen bovenop archeologische vindplaatsen is in ieder geval niet toegestaan.
  • Vanwege de slappe bodem (klei en veen) moeten huizen worden gefundeerd op heipalen die tot in de pleistocene ondergrond (4–10 m diep) reiken. Die zouden anders door de vindplaatsen heen gaan.
• Wat mag wel? Op archeologisch beschermde vindplaatsen mag je stadslandbouw of tuin realiseren, zolang er geen diepwortelende beplanting wordt gebruikt.

Toch bouwen, graven of ophogen op archeologische vindplaats?

Op een archeologische vindplaats mag je dus niet:

• bouwen;
• een roodkavel realiseren;
• graven of heien;
• ophogen;
• of door middel van verticale drainage het waterpeil substantieel verlagen.

*Klik op de illustratie om te vergroten

Uitzonderingen

Bouwen in de bufferzone

In nauwe afstemming met de afdeling Archeologie van de gemeente Almere is het toegestaan om te bouwen in de bufferzone (de buitenste zone van 10 meter rond de kernzone). Dit mag echter uitsluitend voor een vergunningsplichtig bouwwerk.

• Vergunningvrij bouwen is hier uitgesloten.
• Je moet technische maatregelen treffen waardoor archeologische resten in de bodem ongemoeid blijven (ook wat betreft gronddruk).
• Daarnaast moet je je laten begeleiden door een gecertificeerd, deskundig archeologisch onderzoeksbureau op het gebied van monumentenzorg. Dit bureau moet voldoen aan de kwalificaties die burgemeester en wethouders bij de vergunning stellen (zie Chw Bestemmingsplan Oosterwold 13.14.2 a en c).

In beginsel wordt een roodkavel die binnen de begrenzing van een vindplaats ligt bij toetsing van het inrichtingsplan afgekeurd. Neem daarom tijdig contact op met de beleidsadviseur Archeologie van de gemeente Almere om te bespreken welke mogelijkheden er zijn om ontwikkeling mogelijk te maken en vindplaatsen in te passen.

Grote archeologische vindplaats

Bij een grote archeologische vindplaats verdeel je de vindplaats samen met je buren.
Een optie is om er een collectief kavel van te maken en gezamenlijk te besluiten wat ermee gebeurt, bijvoorbeeld door het gebied in te richten als publiek toegankelijk groen.

Wegen, verhardingen en nutsleidingen

In beginsel kunnen ontsluitingswegen en wegen naar afzonderlijke kavels worden aangelegd, ook over archeologische vindplaatsen, mits:

• de vindplaatsen diep genoeg liggen, en
• de ingrepen de vindplaatsen niet aantasten.

Voorwaarden hiervoor zijn:

• Vooraf overleg met de beleidsadviseur Archeologie van de gemeente Almere.
• Bepaling tot welke diepte de aanleg mag plaatsvinden.
• Waar mogelijk moet de weg buiten de vindplaatsen worden gerealiseerd.

Een weg mag over een vindplaats lopen zolang er waterdoorlatend materiaal wordt toegepast.

De archeologische beleidskaart Almere geeft per gebied aan welke vrijstellingen gelden qua oppervlakte en diepte. Deze vrijstellingen zijn beperkt en moeten altijd worden afgestemd met het gebiedsteam.

Voor parkeerplaatsen en andere verhardingen geldt dat aanleg op een vindplaats alleen mogelijk is wanneer deze waterdoorlatend zijn.
Voor nutsleidingen en rioleringen gelden dezelfde regels als voor de aanleg van wegen.

8.2 Bodemonderzoek en sonderen

Wonen of scholen bijvoorbeeld zijn gevoelige bestemmingen. We willen dat mensen verblijven op gezonde grond, zonder vervuiling. Daarom is onderzoek naar de bodemkwaliteit belangrijk.

Bodem

Voor de grond in deelgebied 1A is een verkennend (water)bodemonderzoek beschikbaar. Dit rapport ontvang je na ondertekening van de intentieovereenkomst van Team Oosterwold.

Sonderen

De stevigheid van de bodem is op elke plek anders. In Oosterwold moet je ervan uit gaan dat de grondlagen erg kunnen verschillen. Om te onderzoeken hoe stevig of slap de bodem is en op welke diepte de juiste grondlaag ligt om de heipalen op te plaatsen, heb je een sonderingsonderzoek nodig. Dit onderzoek is per individuele kavel nodig voor de omgevingsvergunning.

8.3 Hinder van windmolens: slagschaduw en geluidsonderzoek

De windmolens uit de omgeving maken geluid en veroorzaken 'flitsen’ als ze draaien in de lijn van de zon. Als dit te erg is, beïnvloedt dat de gezondheid van mensen. Daarom zijn er landelijke en lokale regels voor. Dit kan een afweging zijn om te kiezen waar je je (gevoelige bestemming) vestigt. Uiteindelijk moet je ten tijde van de omgevingsvergunning kunnen aantonen of met jouw gebouw en ligging je niet de maxima van de grenzen overschrijdt. In het lokale slagschaduwbeleid zijn mogelijkheden opgeschreven hoe je de slagschaduw uit je woonkamer en slaapkamers mag weren.

Hoogspanning- en magneetvelden

Op de hoogspanningskaart vind je het elektriciteitsnet in Flevoland van Tennet.

8.4 Wegverkeerslawaai

Autowegen veroorzaken geluid. Er zijn wetten en regels om het welbevinden van mensen in woningen en andere gevoelige bestemmingen te beschermen. Onderzoeken en regels voorkomen dat er buiten op je erf én binnen in je leefruimtes teveel geluid is. Er zijn verschillende ‘bronnen’ van wegverkeerslawaai met allemaal hun eigen regelgeving: snelwegen, provinciale wegen, polderwegen (60 km/u) en 50-wegen.
Kijk vooraf waar je voorkeursplek voor je initiatief ligt ten opzichte van wegen.
Ten tijde van de je aanvraag omgevingsvergunning moet je aantonen dat je de grenzen niet overschrijdt of hoe je maatregelen neemt om het geluid te sussen.

8.5 Ecologisch onderzoek

Het in gebruik nemen van de kavel en het uitvoeren van werkzaamheden mogen geen onevenredige gevolgen hebben voor de ecologische waarden van het gebied.

Daarom is een toetsing nodig om te onderzoeken of hieraan wordt voldaan.
Gebruik hiervoor de beslisboom ecologie, zoals opgenomen in de Bijlage Beslisbomen.

8.6 Stikstof en PFAS

Stikstofdepositie

Sommige natuurgebieden zijn beschadigd door een te hoge stikstofbelasting. Om de natuur te laten herstellen, moeten we de uitstoot van stikstof beperken.

Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning kan het nodig zijn om een Aerius-calculatie te laten opstellen. Hiermee toont de aanvrager aan dat de stikstofdepositie tijdens de bouw- en gebruiksfase op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden gelijk of kleiner is dan nul. Voor de Aerius-calculatie is een openbare rekentool beschikbaar.
Bekijk de speciale Stikstof pagina van de gemeente Almere voor actuele informatie over de stikstofproblematiek.

PFAS

In Almere mag grond worden gebruikt en verplaatst, zolang deze uit Almere afkomstig is en binnen Almere blijft.

Uit recente metingen blijkt dat de waarden van PFAS in de bodem in Almere lager liggen dan de norm die door de minister op 1 december 2019 is vastgesteld. Daarmee is de situatie in Almere weer zoals die altijd al was.

Met de bodemkwaliteitskaart is het niet langer noodzakelijk om grond vooraf altijd te onderzoeken. Wel kan de bodemkwaliteit op specifieke locaties afwijken door eerdere activiteiten, bijvoorbeeld op een plek waar een tankstation heeft gestaan. In zulke gevallen is aanvullend onderzoek wél verplicht.

De  bodemkwaliteitskaart is te vinden op Almere.nl

9. Voorzieningen

9.1 BENG

Beschrijf in je ontwikkelplan hoe je om gaat met:

Woningbouw volgens BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw)

Voor alle woningen waarvoor je vanaf 1 januari 2021 een omgevingsvergunning aanvraagt, gelden de eisen van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw).

BENG gaat over:

• de maximale energievraag van de woning (bijvoorbeeld door goede isolatie);
• de hernieuwbaarheid van de energie (bijvoorbeeld door zonnepanelen);
• de kans op temperatuuroverschrijding (bijvoorbeeld in de zomer).

Hoewel deze eisen formeel onderdeel zijn van de aanvraag omgevingsvergunning, moet je er in je Ontwikkelplan voor Oosterwold al rekening mee houden. Denk bijvoorbeeld aan:

• de zonoriëntatie van je woning;
• de grootte van het dakoverstek.

Het wordt sterk aangeraden de BENG- en TO-berekening (toets) zo vroeg mogelijk in het ontwerpproces mee te nemen, samen met je architect of bouwdeskundige.

De BENG- en TO-eisen hebben als doel woningen energie-neutraler te maken. Dit sluit geheel aan bij de ambitie van Oosterwold: “duurzaam en zelfvoorzienend”.

Zie ook de brochure BENG-TO juli 2020 van Bouwend Nederland.

Zelf zorgen voor warmte

De overheid zorgt voor elektriciteit en water, maar bewoners zijn samen verantwoordelijk voor de infrastructuur voor warmte.

9.2 Netcongestie

Het stroomnet zit ook in Flevoland vol. De verwachting is dat kleinverbruikaansluitingen nog wel gerealiseerd kunnen worden.

Verdiep je vooraf in de mogelijkheden en oplossingen.
Voor de meest actuele informatie over netcongestie, neem contact op met Liander: www.liander.nl

9.3 Zonnepanelen

Wil je zonnepanelen plaatsen die niet op je dak komen, dan ben je vergunningplichtig. Zonnepanelen moeten op de roodkavel, tenzij ze:

• ten behoeve zijn van stadslandbouw;
• maximaal 20% innemen van de oppervlakte die is gereserveerd voor stadslandbouw;
• maximaal 50 cm boven het maaiveld uitsteken.

Voldoen de zonnepanelen niet aan deze voorwaarden? Dan is een uitgebreide procedure nodig.

9.4 Warmte

Oosterwold is een wijk zonder aardgas. Lees het rapport Onderzoek Energieconcepten Oosterwold voor een goede kijk op de verschillende mogelijkheden.

• Onderzoek Energieconcepten Oosterwold

Bewoners van Oosterwold werken samen met:

• Liander (elektra),
• Vitens (drinkwaternet),
• KPN Netwerk NL (glasvezelnet, voorheen Reggefiber).

Je kunt je op deze voorzieningen aansluiten als je dat wilt.
Voorwaarde is dat je in de aan te leggen kavelweg ruimte biedt voor de nutsvoorzieningen, en dat je de aansluiting tijdig aanvraagt en betaalt.

Beperkt bodemenergie mogelijk

Omdat Oosterwold in een drinkwaterwinningsgebied ligt, gelden er strenge voorschriften voor het aanleggen van een bodemenergiesysteem voor verwarming.

Lees bij Grondwater en boringsvrije zones tot welke diepte je bronnen mag slaan.
Zie ook het onderzoek van TNO en Over Morgen over aardgasloze, energiezuinige en duurzame energieconcepten.

• Onderzoek Energieconcepten Oosterwold

Warmtepompen

Veel bewoners kiezen voor een warmtepomp. Lees je in over de mogelijkheden voor warmtepompen.

Een grondwaterwarmtepomp met een open circuit is in Oosterwold niet toegestaan, omdat het gebied boven een drinkwaterwingebied ligt. Een horizontale bodemwarmtewisselaar – die energie via een horizontaal captatienet uit de grond haalt – is wél toegestaan.

Energieopwekking en heipalen

Bij heipalen met energie-uitwisseling bestaat het risico dat er lekkage optreedt in het diepe grondwater. Daarom mag dit type heipaal in Oosterwold alleen worden gebruikt wanneer de palen korter zijn dan de maximale boringvrije diepte.

Voorbeeld:

• Is de boringvrije diepte ter plaatse 30 meter, en zijn de benodigde heipalen 20 meter lang, dan mag je kiezen voor energieopwekkende heipalen.
• Houd bij het berekenen van de boringvrije diepte ook rekening met de ligging van de polder (ca. 4 meter beneden NAP).

Heipalen met energieopwekking vallen onder de Verordening Fysieke Leefomgeving. Hiervoor is de Omgevingsdienst van de provincie Flevoland verantwoordelijk. Initiatiefnemers hebben te maken met de verordening van 1 maart 2015, artikel 4.7 verbod bodemverstoring.

Zie Omgevingsdienst Flevoland voor meer informatie en interactieve kaarten van de boringsvrije zones in provincie Flevoland.

9.5 Aanvraag nutsvoorzieningen

De kavelwegvereniging is zelf verantwoordelijk voor het tijdig indienen van de juiste aanvraag voor hoofdleidingen via: fleur.donia@combi-sion.nl

Aansluiten voor jezelf én je buren

In Oosterwold kun je geen kavel inrichten zonder aansluiting op het stroomnet, ook niet wanneer je kiest voor volledige zelfvoorziening. Daarnaast ben je volgens de Drinkwaterwet verplicht om aan te sluiten op de waterleiding (zie ook Bouwbesluit 6.14).

Als goede buur stel je ruimte naast de kavelweg beschikbaar voor de aanleg van hoofdkabels en -leidingen.

Tijdig nutsvoorzieningen aanvragen

Houd er rekening mee dat de aanleg van hoofdleidingen fors meer tijd in beslag neemt dan enkel een huisaansluiting. Zonder hoofdleiding kan de huisaansluiting niet worden aangelegd. Bespreek in je kavelwegvereniging of er al hoofdleidingen aanwezig zijn. Zijn deze nog niet aanwezig, zorg dan dat je kavelwegvertegenwoordiger zo spoedig mogelijk contact opneemt met de combi-projectleider via: fleur.donia@combi-sion.nl. Zij helpen je graag bij vragen.

Lange doorlooptijden

Door oplopende doorlooptijden bij nutsbedrijven bedraagt de wachttijd voor hoofdleidingen inmiddels ruim 2 tot 2,5 jaar. Voor bedrijven is die termijn vaak nog langer. Informeer hier zelf naar.

Zie ook: Langer wachten | Liander.

Zijn de hoofdleidingen eenmaal aanwezig, dan kun je via www.mijnaansluiting.nl je huisaansluiting aanvragen. Houd rekening met een wachttijd en start dit proces zo snel mogelijk.

Procedure aanvragen nutsvoorzieningen

Dit document beschrijft de aanvraagprocedure uitgebreid en stapsgewijs:

• Procedure aanvragen nutsvoorzieningen

Gemeente verzorgt voortraject hoofdleidingen

De gemeente legt de aansluitingen van nutsvoorzieningen (water, elektra en data) van nieuwe kavelwegen aan op de bestaande polderwegen. Dit gebeurt op de plek tussen de kavelgrens en de verharding van de polderwegen.

De projectleider realisatie van Team Oosterwold coördineert de planning van deze aansluiting.

Voor de aanvraag zijn enkele documenten nodig, waaronder:

• de constructie van de kavelweg, en
• een goedgekeurd kabels- en leidingentracé langs de kavelweg.

Via het formulier dien je het verzoek tot het maken van een tijdelijke aansluiting kavelweg in.

Extra vergoeding

Met Vitens, Liander en KPN Netwerk NL (voorheen Reggefiber) zijn afspraken gemaakt over de uitvoering van nutsvoorzieningen op rijksgronden in Oosterwold.

Dit betreft de aanleg van kabels en leidingen voor drinkwater, elektra en glasvezel langs de kavelwegen.

Voor particuliere grond is het niet vanzelfsprekend dat deze nutspartijen het werk uitvoeren.

• De kosten voor aanleg van de nutsleidingen zijn in principe voor rekening van de nutsbedrijven.
• Voor huisaansluitingen gelden de reguliere tarieven.
• Bij onrendabele leidingen kan het nutsbedrijf een extra vergoeding vragen.

Alliantie: https://www.liander.nl/uwtarieven

Vitens:

• Hydranten; de brandweer bepaalt waar die moeten komen. Dat is een verplichting voor de kaveleigenaar / kavelwegvereniging
• Kosten na wijziging van het Definitief Ontwerp
• Stagnatiekosten
• Bij overlengte voor de aansluitleiding als deze langer is dan 25 meter

Een aanspreekpunt

Nutspartijen werken -net als het gebiedsteam- altijd samen met één initiatiefnemer die de andere initiatiefnemers aan een kavelweg vertegenwoordigt. Deze persoon is de contactpersoon voor de nutspartijen.

Gevestigd zakelijk recht op rijksgronden

Om te voorkomen dat voor ieder initiatief apart een zakelijk recht moet worden gevestigd, is in overleg tussen de betrokken partijen een oplossing gevonden. Het zakelijk recht voor hoofdkabels en -leidingen wordt gevestigd op de rijksgronden in Oosterwold. Dit recht wordt vervolgens automatisch doorgelegd in de koopovereenkomsten met initiatiefnemers in Oosterwold. Dit scheelt administratie en kosten.

Aanleg aan één kant

Om kosten te besparen werken de drie partijen samen bij het aanleggen van de voorzieningen. Dit gebeurt altijd aan één zijde van de kavelweg. Voorzieningen aan beide kanten, of onder de kavelweg, zijn niet mogelijk. De hoofdkabels en -leidingen worden aangelegd aan de zijde waar de meeste huishoudens komen.

Houd 2,5 meter vrij (bestaande kavelwegen)

Aan de kant waar de hoofdkabels en -leidingen worden gelegd, is een ruimte van 2,5 meter nodig. Het pakket kabels en leidingen ligt vanaf 1 meter uit de kant van de kavelweg. Dit pakket neemt ongeveer 80 cm in beslag, met daarnaast 70 cm als werkstrook. Het zakelijk recht geldt voor de volledige 2,5 meter, maar de werkruimte wordt alleen gebruikt bij aanleg en onderhoud.

Geen bomen planten

Kabels en leidingen moeten altijd bereikbaar zijn en mogen niet worden beschadigd. Daarom is het niet toegestaan om binnen 2,5 meter diepwortelende bomen te planten. Ook ophogingen, ontgrondingen, het plaatsen van opstallen en gesloten verharding zijn niet toegestaan. De 2,5 meter hoeft echter niet volledig als berm te worden ingericht. Wel is het mogelijk om laagwortelende beplanting, gewassen of open/halfopen verharding toe te passen.

Trafostations

Voor het elektriciteitsnetwerk in het gebied zijn trafostations (trafohuisjes) nodig, waar stroom wordt omgezet naar de laagspanning die in woningen wordt gebruikt. Een trafostation neemt ongeveer 30 m² in beslag en ligt altijd op een kavel. Liander overlegt met initiatiefnemers over de locatie van de trafostations. Dit gebeurt tijdens het combi-overleg en bij het definitief ontwerp.

Krijgt jouw kavel een trafohuisje? Dan koopt Liander de ondergrond. Deze wordt van je kavel afgehaald. Het aantal m² gaat niet ten koste van de roodkavel of het aantal BVO. De aanvragen en afspraken hierover worden gemaakt tussen Liander en de kavelwegvereniging.

9.6 Bluswatervoorziening

Goed en voldoende bluswater is onmisbaar voor de brandweer om haar werk goed te kunnen doen. De brandweer heeft een primaire bluswatervoorziening nodig die binnen drie minuten onafgebroken genoeg water levert. Bij een grote brand moet zij kunnen terugvallen op een secundaire en een tertiaire voorziening. Dit kan bijvoorbeeld een put of een vijver in de buurt zijn.

Als initiatiefnemers werk je samen aan de primaire, secundaire én tertiaire bluswatervoorziening.

In Oosterwold kunnen initiatiefnemers kiezen uit twee typen primaire bluswatervoorzieningen. Zie de brochure voor informatie over bluswatervoorzieningen.

9.7 Brandkraan

Brandkraan aanleggen

Gebruik je geen sprinklerinstallatie, dan moet er op maximaal 100 meter van de voordeur een brandkraan aanwezig zijn die 500 liter water per minuut kan leveren. De brandweer moet daarnaast op maximaal 40 meter (over de weg gemeten) van deze brandkraan kunnen parkeren. Vitens sluit de brandkraan aan op het bestaande waterleidingnet. De kosten hiervan zijn voor eigen rekening.

Onderhoud aan brandkraan

De gemeente Almere en Vitens overleggen nog over een oplossing voor het beheer en de inspectie van brandkranen. Op dit moment voert de gemeente deze werkzaamheden uit en brengt de kosten in rekening bij de kavelwegvereniging en de initiatiefnemers.

Grijswaterleiding en blusvijver

Een brandkraan kan ook worden aangesloten op een grijswaterleiding of een blusvijver. Voorwaarde is dat de leiding voldoende capaciteit heeft, dat er goede filters en pompen aanwezig zijn, en dat beheer en onderhoud goed geregeld zijn. Kies je voor deze oplossing, dan ben je zelf verantwoordelijk voor de verdere uitwerking. Stem alles wat je doet altijd vooraf af met de brandweer.

9.8 Straatverlichting

Je besluit samen of, en op welke manier, je straatverlichting wilt aanleggen. Daarbij moet je de nutsstrook vrijhouden: er geldt een vrije zone van minimaal 0,30 meter vanaf de kantverharding.

De aanleg en het energieverbruik betaal je gezamenlijk. Voor de verkeersveiligheid is het verstandig te zorgen voor goed zicht op de weg, zodat bochten en andere verkeersdeelnemers op tijd zichtbaar zijn.

Overleg je plannen tijdig met het nutsbedrijf, zodat zij er rekening mee kunnen houden. De gemeente plaatst bij elke kavelwegaansluiting op de polderweg minimaal één lichtmast op gemeentelijk terrein. Zo valt het kruispunt altijd goed op.

9.9 Afvalwater en riolering

Voor afvalwater geldt dat de gemeente verantwoordelijk is voor het verzamelen en afvoeren van afvalwater. De komende jaren wordt in Oosterwold een hoofdriool aangelegd.  Dit systeem vervoert afvalwater uit de wijk naar de rioolwaterzuivering en wordt straks beheerd door de afdeling Stadsruimte van de gemeente. In de bestaande gebieden gaat de gemeente alsnog kavelwegriolering aanleggen. Bij toekomstige ontwikkelingen wordt de riolering vooraf aangelegd.

De gemeente zorgt voor de aanleg van het riool tot aan de perceelgrens (kavel) van de bewoners, inclusief het kavelwegriool. Zodra het gemeentelijke riool er ligt, zijn bewoners verplicht daarop aan te sluiten.  I

Bestaande individuele of collectieve afvalwatervoorzieningen verliezen hun functie wanneer riolering is aangelegd. Daarnaworden deze voorzieningen verwijderd of kunnen, onder voorwaarden, een andere functie krijgen, bijvoorbeeld voor regenwateropvang of waterberging.

De gemeente beoordeelt per situatie wat mogelijk en passend is nadat een aanvraag daartoe is gedaan.

Tijdelijke woning?

Wordt een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een tijdelijke woning en wil de initiatiefnemer deze aansluiten op de riolering, dan is dat niet mogelijk, vooruitlopend op de definitieve aansluiting. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de afvoer van afvalwater van de tijdelijke woning.

Kavelwegriolering in Oosterwold

De gemeente is ook verantwoordelijk voor de aanleg van het kavelwegriool tot aan de erfgrens van de particuliere kavels. Dit wordt een vacuümriool met ontvangstputten. Bewoners moeten hun systeem met een vrij vervalriool of persriool hierop aansluiten zodra het riool gereed is.

De aanleg van het riool op de eigen kavel is de verantwoordelijkheid van de bewoner/initiatiefnemer. Zie de onderstaande afbeelding voor een schematische weergave van de riolering vanaf de woning tot aan het hoofdriool in de polderweg.

*Klik op de illustratie om te vergroten

De woning wordt door middel van een huisaansluiting (pot naar put) aangesloten op de vacuümput, de vacuümput is aangesloten op de kavelwegriolering, de kavelwegriolering is aangesloten op de hoofdriolering in de polderweg.

1. Van huis naar kavelgrens (pot naar put)

Aanleg door bewoners/initiatiefnemers

Bewoners leggen zelf een vrij-vervalriool aan van de pot (huis) naar de (vacuüm)put. Deze put ligt in de doorwaadbare zone die je deelt met je buren. De put wordt vervolgens aangesloten op het riool dat in de 1,50 meter berm van de kavelweg ligt.

Let op: de ontvangstput bevindt zich dus niet in de smalle berm, maar in de doorwaadbare zone.
Tussen de vacuümput en de huisaansluiting zit een erfafscheidingsput. Dit is een ondergronds inspectieputje, wat dient als technisch en juridisch overnamepunt. De gemeente is verantwoordelijk voor de riolering tot en met de erfafscheidingsput en de bewoner voor de huisaansluiting van de erfafscheidingsput tot en met de woning. Voorbeeld: in geval van een verstopping kan de erfafscheidingsput worden vrijgegraven en geopend. Vervolgens kan vanuit daar worden vastgesteld waar de verstopping zit en wiens verantwoordelijkheid dit is. Indien mogelijk kan vanaf hier de verstopping worden verholpen.

2. Kavelwegriool

De kavelwegriolering wordt aangelegd door de gemeente. De kavelwegriolering bestaat uit een vacuumleiding in de 1,50 meter berm en vacuumputten in de doorwaadbare zones waarvoor een erfdienstbaarheid gevestigd zal worden

3. Hoofdriool in polderweg

Het hoofdriool incl. aansluitingen voor de kavelwegriolering wordt aangelegd door de gemeente.

Tijdelijke afvoer afvalwater

Aansluiten op de riolering is pas mogelijk na de datum die bij de uitgifte is aangegeven en wanneer de woning definitief bewoond wordt. Dien je toch eerder een verzoek in om aan te sluiten, dan komen de kosten volledig voor eigen rekening.

Voor tijdelijke woningen geldt een aparte regeling. Zie hiervoor de paragraaf Tijdelijk Wonen.

Meer informatie

Kijk voor meer informatie, de nieuwsspecials afvalwater en vragen en antwoorden op www.maakoosterwold.nl/afvalwater.

Contact

Wil je contact opnemen over afvalwater in Oosterwold dan kun je mailen naar: afvalwateroosterwold@almere.nl .

10. Haalbaarheid

Voordat je een kavel kiest, verdiep je je in de kosten van het zelf bouwen van een huis en het vormgeven van je stadslandbouw. Daarnaast ben je medeverantwoordelijk voor de aanleg, het beheer en het onderhoud van de weg en het groen in de wijk.

Er komt dus veel bij kijken.

De hoofdinfrastructuur die kavel- en/of buurtschap overstijgend is, wordt bij nieuwe uitgiftes niet meer door initiatiefnemers zelf georganiseerd. De gemeente ontwerpt en realiseert de aanleg van deze voorzieningen op veld- en wijkniveau. De financiële consequenties hiervan worden bij uitgifte kenbaar gemaakt. 

10.1. Begroting

Maak een goede realistische begroting. Bekijk hier (download Excel document) een voorbeeldbegroting.

10.2 Uitvoerbaarheid

​Beschrijf in je ontwikkelplan ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Geef daarbij inzicht in de verwachte investeringen en de wijze van financiering.

10.3 Planning

​In je ontwikkelplan geef je in een tabel weer hoe je planning eruitziet.

11. Downloads belangrijke Wet- en regelgeving

In dit Ontwikkelboek staan diverse verwijzingen naar de bronnen, wet- en regelgeving. Op Maakoosterwold.nl/downloads staat een totaaloverzicht.

12. Het proces na de Anterieure Overeenkomst

Dit hoofdstuk wordt nog aangevuld.

12.1 Vergunningen

Dit hoofdstuk wordt nog aangevuld.

13. Disclaimer

Disclaimer
Dit Ontwikkelboek is uitsluitend bedoeld ter ondersteuning en toelichting van het ontwikkelproces in Oosterwold.

Hoewel het Ontwikkelboek met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, wordt geen garantie gegeven ten aanzien van de juistheid, volledigheid en actualiteit van de informatie.

Het is niet uit te sluiten dat er fouten of omissies in terecht gekomen zijn. De informatie in het Ontwikkelboek is niet juridisch bindend, noch kunnen hier rechten aan worden ontleend of kan hier enige aansprakelijkheid of verplichting voor de Gemeente en/of de schrijver uit voortvloeien.