Collectief als initiatief

Naast de vele individuele initiatieven voor een kavel in Oosterwold, is er in toenemende mate ook belangstelling van Collectieven om gezamenlijk een project in Oosterwold te realiseren. Dat varieert van familieleden en vriendengroepen tot mensen die reageren op een aanbod van een ontwikkelaar of makelaar. Al deze vormen worden hier aangeduid als “Collectief”. Voor het aanmelden als Collectief kunnen er goede redenen zijn. Bijvoorbeeld een gezamenlijke opvatting over hoe je samen wilt wonen en leven, schaalvoordelen of het kiezen voor een project waarin veel zaken al voor je geregeld zijn door een ontwikkelaar of adviseur.

In de praktijk blijken er veel vragen te zijn over de (on)mogelijkheden voor collectieve initiatieven in Oosterwold. Wat zijn de voor- en nadelen van het aanmelden als Collectief initiatief en welke zaken komen daarbij kijken?

Eindgebruikers

Basis voor alle overeenkomsten in Oosterwold is de eindgebruikersfilosofie. Ook als je als Collectief optreedt, maken we de afspraken met alle eindgebruikers gezamenlijk en niet met bijvoorbeeld een ontwikkelaar of adviseur. Door deze werkwijze wordt de invloed van feitelijke bewoners op de plannen in Oosterwold vergroot. Ieder Collectief wijst een van de deelnemers aan als contactpersoon. Dit heeft een paar belangrijke gevolgen voor het deelnemen in een Collectief:

  • De maximale omvang (m2 en het aantal deelnemers) van een Collectief wordt vastgelegd in het intakeformulier. Daarbij moet een overzicht worden aangeleverd van de deelnemers, met een verklaring dat deze deelnemers niet ook als deelnemer zijn opgegeven bij andere initiatieven. Je kunt nu eenmaal niet op meerdere locaties gelijktijdig de eindgebruiker zijn. Dubbele inschrijvingen leiden tot het niet in behandeling nemen van het initiatief.
  • Voor het zetten van een stip moeten alle deelnemers bij ons ingeschreven staan en bij een informatiebijeenkomst zijn geweest.
  • De intentieovereenkomst wordt Collectief gesloten met alle deelnemers en legt de definitieve grootte van de kavel vast. Die grootte van de kavel blijft vaststaan, ook als achteraf het aantal deelnemers lager wordt. Het aantal deelnemers kan nooit meer worden dan is opgegeven op het intakeformulier.
  • Het ontwikkelplan wordt gebaseerd op de kavelgrootte zoals is vastgelegd in de intentieovereenkomst en het definitieve aantal deelnemers.
  • Tot aan het sluiten van de anterieure overeenkomst mogen er wisselingen in de samenstelling van de deelnemers van het Collectief plaatsvinden, met dien verstande dat nieuwe deelnemers bij ons ingeschreven staan en de informatiebijeenkomst moeten hebben bijgewoond.
  • Met het sluiten van de anterieure overeenkomst komt de samenstelling van het Collectief definitief vast te staan. Er mag maximaal 1 deelnemer afvallen, er kunnen geen mensen meer worden toegevoegd of worden gewijzigd.
  • Je bent als Collectief hoofdelijk aansprakelijk voor afspraken met de gebiedsorganisatie, ook als er iemand uitvalt. De resterende groepsleden dragen in dat geval de volledige financiële gevolgen zoals de aankoop van de grond en de aanleg van de weg.
  • Als er na het sluiten van de anterieure overeenkomst meer dan 1 deelnemer uitvalt, komt het project te vervallen en kunnen de achterblijvende leden geen aanspraak meer maken op het project.
  • Naarmate er meer deelnemers uitmaken van een initiatief op basis van een Collectief, neemt de kans op uitvallers toe. Hoewel er voorbeelden zijn van grotere succesvolle Collectieven, blijkt een omvang van maximaal 15 deelnemers de slagingskans van een project sterk te vergroten.
  • De eindgebruikersregeling kent 3 uitzonderingen:
    • Sociale huurwoningen conform de gemeentelijke huisvestingsverordening;
    • Projecten waarbij wonen en zorg onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn (intramurale zorg conform de Wet Langdurige Zorg, > ZZP ¾);
    • Ontwikkelingen op gronden van derden.

Delen en splitsen

Het kan voorkomen dat een Collectief na de intake alsnog wil opsplitsen in kleinere Collectieven of individuele initiatieven. Splitsen van een initiatief is niet meer mogelijk na ondertekening van de Anterieure Overeenkomst.

In de praktijk kunnen twee situaties voorkomen:

1: delen

Een Collectief besluit zich op te delen waarbij de huidige locatie 2 of meer initiatieven gaat omvatten. Per saldo blijven het maximale aantal woningen en de kavelgrootte gelijk. Ieder initiatief dient op zichzelf aan de ontwikkelregels te voldoen en een apart ontwikkelplan in te dienen.

2: splitsen

Binnen een bestaand initiatief besluiten een of meer deelnemers niet meer mee te doen maar zelf verder te gaan op een andere plek. Het bestaande Collectief blijft ongewijzigd. Het afgesplitste deel kan een nieuwe stip plaatsen elders in het gebied. Per saldo zijn er dus meer eindgebruikers, maar verdeeld over meerdere initiatieven en locaties.

Locatie

Een ontwikkelaar of makelaar kan vooraf geen aanspraak maken op een locatie in Oosterwold omdat alleen met de eindgebruikers afspraken gemaakt worden over bouwplannen en grondaankoop. Niet alle aangeboden projecten zijn hier duidelijk over en wekken soms de suggestie dat er al een locatie bekend is waarop kan worden ingetekend. Dit is dus niet mogelijk.

Roodkavel en Doorwaadbaarheid

In de ontwikkelregels voor Oosterwold is opgenomen dat er sprake moet zijn van een aaneengesloten roodkavel. Dit betekent dat bij een Collectief de woningen geclusterd op de totale roodkavel liggen en niet verspreid kunnen worden over de hele kavel. Daarnaast moet een doorwaadbare zone van 2 meter rond de kavel worden gereserveerd. Voor een Collectief betekent dit dat deze zone alleen aan de buitenzijde van het gezamenlijke kavel komt te liggen en niet tussen de woningen. Dat kan ruimte schelen. Let wel op dat dit alleen is toegestaan als er sprake is van 1 aaneengesloten roodkavel.

Vergunningsvrij bouwen

Naast het bouwen van het aantal m2 BVO op basis van het “roodrecht”, biedt de wet tevens de mogelijkheid om later vergunningsvrij bij te bouwen. De regels voor vergunningsvrij bouwen, laten voor collectieve projecten in de praktijk echter niet of nauwelijks ruimte. Dit komt doordat bij een Collectief, 1 gebouw als hoofdgebouw wordt aangemerkt en de overige gebouwen als bijgebouw welke meetellen bij de maximale bij te bouwen ruimte (maximaal 90 m2 plus 10% van het bebouwingsgebied met een maximum van 150 m2 BVO). Tweede punt van aandacht vormt de noodzaak om afspraken te maken over de vraag welke deelnemer gebruik mag maken van een eventuele extra bouwmogelijkheid van de totale collectieve kavel.

Samengevat

  • Het deelnemen aan een Collectief kan voordelen bieden op grond van samenwerking, schaalvoordelen en deskundige begeleiding.
  • De maximale omvang van een initiatief komt vast te staan bij de aanmelding, de definitieve kavelgrootte bij de intentieovereenkomst, het definitieve aantal woningen bij het ontwikkelplan en de definitieve samenstelling bij de anterieure overeenkomst.
  • Inschrijven door een deelnemer bij meerdere Collectieven is niet mogelijk. Alleen de meest recente inschrijving wordt in aanmerking genomen.
  • Valt er na de anterieure overeenkomst 1 deelnemer uit een Collectief dan kunnen de overige deelnemers besluiten om met 1 deelnemer minder verder te gaan. De kavelgrootte blijft echter gelijk. De resterende deelnemers blijven hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele project. Bij het uitvallen van meer dan 1 deelnemer leidt dit tot het einde van het project.
  • Vervanging van deelnemers bij wisselingen kan tot aan de anterieure overeenkomst alleen plaatsvinden door deelnemers die bij ons staan ingeschreven en reeds de informatiebijeenkomst hebben bijgewoond.
  • Het zoeken van een vervanger(s) mag niet leiden tot overschrijding van de maximale termijnen.
  • Splitsen of delen van een Collectief is mogelijk tot aan het indienen van het ontwikkelplan.
  • Naarmate het aantal deelnemers in een CPO groter is, neemt de kans op meer dan 1 uitvaller toe en daarmee de kans op beëindiging van een initiatief.
  • De suggestie dat voor aangeboden collectieve initiatieven al sprake is van een reservering op een grondpositie is onjuist.
  • Bij een Collectief is sprake van een aaneengesloten roodkavel, waarbij de doorwaadbare zone rond de totale kavel komt te liggen.
  • Later vergunningsvrij bijbouwen is in de praktijk bij Collectieven vrijwel onmogelijk.