De principesvoor ontwikkeling

Minder en minder strikte spelregels, maar wel duidelijk voor iedereen; dat was het uitgangspunt bij de opstelling van de 10 principes zoals beschreven in de intergemeentelijke structuurvisie. Je vindt ze hier kort op een rij. De ontwikkelregels die zijn beschreven in het Chw- Bestemmingsplan zijn hier een afgeleide van. 

 

 

Principe 1: mensen maken Oosterwold

In Oosterwold is ruimte voor nieuwe woon- en werkmilieus, landbouw, bedrijvigheid, recreatie en voorzieningen. Of en waar er nieuwe woningen, boerderijen, scholen of bedrijven(terreinen) ontstaan, is onbekend. Want niet de overheid, maar de makers bepalen hoe Oosterwold eruit komt te zien. Dat kunnen bewoners zijn, huidige gebiedseigenaren, ondernemers, particulieren of instellingen. Initiatiefnemers kunnen samenwerken, in groepsverband optreden of geheel zelfstandig handelen. Al hoort afstemming met de buren daar natuurlijk wel altijd bij.

 

 

Principe 2: vrije kavelkeuze

Het staat elke initiatiefnemer vrij om in overleg met de grondeigenaar, zelf omvang, plaats en vorm van de kavel te bepalen. Sommige plekken zijn gereserveerd, bijvoorbeeld voor toekomstige uitbreidingen van de infrastructuur. Daarnaast hangt de keuzevrijheid af van de beschikbaarheid van grond en de prijs waarvoor de eigenaar het wil verkopen. De gebiedsregisseur weet precies welke percelen bij wie in eigendom zijn en kan je helpen met contact leggen.

 

Principe 3: vaste ruimteverdeling

De beoogde ruimteverdeling voor heel Oosterwold zal bestaan uit 20% bebouwing (voor wonen, werken etc.), 50 % (stads)landbouw en voor de rest uit verharding, openbaar groen en water. Deze ruimte verdeling is het ijkpunt voor de realisatie voor het gehele programma. De optelsom van de verschillende kavels die worden genoemd in principe 4 vormen samen de ruimteverdeling zoals deze voor Oosterwold is bedacht.

 

Principe 4: specifieke kavels met specifieke ruimteverdeling

Er zijn drie type kavels mogelijk in Oosterwold. Naast een standaardkavel kan ook gekozen worden voor groenere kavels: een landschapskavel die voor het grootste gedeelte uit publiek groen bestaat, of een landbouwkavel, die voornamelijk stadslandbouwgrond bevat. Als je op je kavel een andere ruimteverdeling wil, kan dat ook als je het afwijkende ruimtegebruik verrekent met direct aangrenzende kavel van een andere initiatiefnemer. De gebiedsregisseur houdt in de gaten of het gemiddelde ruimtegebruik overeenkomt met die van de generieke kavel (zie principe 3).

Hier vind je de checklist ontwikkelregels Oosterwold.

Overigens zijn er in Fase 1 op dit moment alleen nog standaardkavels beschikbaar.

Principe 5: vrijheid en restricties voor bebouwing

Om het groene karakter van het landschap te behouden moet het roodkavel aaneengesloten zijn en zo op de kavel gesitueerd worden, dat deze wordt omringd door groen. Voor de bebouwing is een Floor Aria Ratio (FAR) van 0,5 vastgesteld. Dat houdt in dat bij één bouwlaag 50% van het bebouwbaar oppervlak kan bebouwd worden, bij 2 bouwlagen 25%, enzovoorts.
Meer bouwdichtheid is ook mogelijk. Je mag een FAR van 1,0 aanhouden, als dit gecompenseerd wordt met extra ruimte voor (publiek) groen en het rood is uitgeruild met een direct aangrenzend kavel. Het samengesteld kavel kent weer een FAR 0,5.

Principe 6: meebouwen aan infrastructuur

De hoofdinfrastructuur (rijks-, provinciale en polderwegen, vaarten en tochten) blijft de verantwoordelijkheid van de overheid. De ontwikkeling van het lokale wegennet en kavelsloten is aan de initiatiefnemer. Dat betekent onder meer dat elke initiatiefnemer aan één zijde van zijn kavel een weg aanlegt, die aansluit op een bestaand deel. 

Aan de randen van de kavel blijft een strook gereserveerd waar het principe ‘recht van overpad’ geldt. Hierdoor zal langs de randen van de kavels een netwerk van voet- en fietspaden ontstaan. Zo blijft de continuïteit en de beleving van het landschap en de ‘doorwaadbaarheid’ van het gebied gewaarborgd. Deze reservering kan in de toekomst benut worden voor de aanleg van een nieuwe kavelweg of sloot waar nodig.

Zo ontstaat stap voor stap een lokaal wegennet en fiets- en wandelnetwerk.

Principe 7: Oosterwold is groen

Meer dan tweederde van het oppervlak van Oosterwold zal groen zijn en ecologische kwaliteiten toevoegen aan het gebied. Er is plaats voor vele soorten groen, zoals landbouw, bos, recreatiegebieden en moes- en siertuinen. Deze verschillende vormen van voedselproductie zijn onderdeel van het zelfvoorzienende karakter van Oosterwold.
Voor de specifieke landschapskavel (zie principe 4) geldt dat het publieke groen een aanzienlijk groter aandeel heeft en verplicht openbaar is. De landschapskavel maakt het mogelijk om grote aaneengesloten gebieden met een groen karakter te realiseren, zoals de Eemvallei. Deze kan hierdoor uitgroeien tot een aantrekkelijke ecologische groenstructuur. Ook de Boswachterij Almeerderhout die deze aantrekkingskracht al heeft, kan onderdeel worden van een landschapskavel en zich daarmee kwalitatief doorontwikkelen.

Principe 8: kavels zijn zelfvoorzienend

Iedere initiatiefnemer is zelf – individueel of samen met anderen – verantwoordelijk voor waterbeheer, afvalwaterverwerking en energievoorziening. Dat gebeurt zo veel mogelijk duurzaam.
De ambitie om ook aan de omgeving energie te leveren maakt het waarschijnlijk dat er grotere systemen ontstaan of dat kleinere energie- en/of afvalwatersystemen worden gekoppeld.

Principe 9: iedere kavel is financieel zelfvoorzienend

Daarnaast moet iedere kavel financieel zelfvoorzienend zijn. Dat betekent dat ieder initiatief in principe zonder subsidie tot stand komt. Dat geldt in ieder geval voor generieke kavels. Bij specifieke kavels is deze regel niet altijd zonder meer toe te passen, maar door financieel zwakkere onderdelen (zoals groen en landbouw) te compenseren met financieel sterkere
(rode) functies, kunnen ook deze kavels zonder subsidie worden gerealiseerd. Dit speelt vooral bij de landschapskavel.

Principe 10: publieke investeringen zijn volgend

Bij gewone gebiedsontwikkelingen wordt eerst gemeenschapsgeld uitgegeven aan onder meer infrastructuur en het bouwrijp maken van de grond. Hier gebeurt dat niet. Een terugtredende rol van de overheid betekent ook dat geld pas wordt uitgegeven als het er is. Initiatiefnemers betalen vooraf mee aan publieke investeringen. Als er genoeg gebruikers in het gebied zijn, zal de overheid dit geld gebruiken voor publieke voorzieningen en verbreding van bestaande wegen.