Collectief archeologisch onderzoek

Het zelf doen van archeologisch onderzoek bracht voor initiatiefnemers veel onzekerheid met zich mee en frustreerde het organische ontwikkelingsproces in Oosterwold: de doorlooptijd van het archeologisch onderzoek is lang, het onderzoek brengt veel onzekerheid met zich mee en leidde soms het radicaal moeten aanpassen van plannen.

Daarom is besloten een integraal onderzoek uit te voeren. Zo is na afronding van het grote archeologische onderzoek in een vroeg stadium van het ontwikkelproces voor iedere nieuwe initiatiefnemer duidelijk waar de behoudens waardige archeologische vindplaatsen liggen. Op die manier kun je hier dan meteen rekening mee houden. We streven er naar dat initiatiefnemers vindplaatsen zo veel mogelijk opnemen in hun ontwikkelingsplannen.

Planning en nieuw vrij gegeven gebieden

Hier volgt een update van de onderzoeksresultaten per veld. We geven de spelregels voor bebouwen, het zetten van stippen en het intekenen van kavels die daarbij horen. Tevens tref je de laatste planning aan van de nog te onderzoeken velden.

 

Resultaten collectief archeologisch onderzoek
Bureau EARTH Integrated Archaeology is in het najaar 2017 gestart met de voorbereidingen voor het archeologisch onderzoek. In de planning is rekening gehouden met de dynamiek van initiatiefnemers per veld en het teeltseizoen van Erf BV. Het collectief archeologisch onderzoek bestaat uit verschillende onderzoeksfases. In de eerste fase wordt de diepteligging en intactheid van de archeologische relevante lagen bepaald.

In de tweede fase worden om de 20 meter boringen gezet om archeologische indicatoren te zoeken. Na deze fase konden we in Oosterwold al veel gronden vrijgeven voor bebouwing.

Rondom die indicatoren worden in de derde fase boringen gezet om te bepalen of een vindplaats behoudenswaardig is. Bij de resultaten is onderscheid gemaakt tussen begrensde- en niet begrensde vindplaatsen:

  • De begrensde vindplaatsen liggen definitief vast op kaart. Deze mag je niet bebouwen. De vondsten hoeven niet te worden opgegraven. Het kan leuk en interessant zijn om de vindplaats te markeren maar dat is een vrije keuze.
  • Op de niet begrensde vindplaatsen zijn in de vierde onderzoeksfase aanvullende boringen nodig om de grens definitief vast te stellen.

De begrensde -en niet begrensde vindplaatsen zijn op de kaart gezet. Zie je een niet begrensde vindplaats op jouw kavel? Dat betekent dat de grenzen nog kunnen schuiven met de resultaten van het vierde fase onderzoek. Je kunt jouw kavel intekenen en een ontwikkelplan opstellen. Formele toetsing door het gebiedsteam is nadat de vierde fase resultaten bekend zijn. Onder Resultaten per veld staan de planningen weergegeven.

 

Wat mag er in de kern- en bufferzone
Een vindplaats bestaat uit een kern en een buffer van 10 meter rondom de kern. Op zowel de kern als buffer geldt een bouwverbod, de regels zijn hetzelfde. De kern- en bufferzone mag je wel inrichten. In de memo Aanlevereisen inrichtingsplan archeologische vindplaatsen van 22 april 2017 staat welke activiteit, functies of bestemming mogelijk zijn binnen de kern- en bufferzone.

De kern van de vindplaats kun je niet bebouwen vanwege behoud van de archeologische waarden. Opgraven is wel een mogelijkheid. Als de vindplaats in z’n geheel is opgegraven, mag die daarna bebouwd worden. Initiatiefnemers met een individueel archeologisch onderzoek voor augustus 2017 vallen onder een overgangsregeling. Dat lichten we onder de kop ‘Omgaan met vindplaatsen’ toe.

 

Resultaten per veld

Zie hier de kaarten van de velden A t/m J.

Velden A, C, E, F en H

  • Fase 3 is afgerond en verwerkt op de kaart. Fase 4 onderzoek nodig voor de onbegrensde vindplaatsen. Resultaten fase 4 naar verwachting: veld A september 2018, veld C januari 2019, veld E januari 2019, veld F november 2018, veld H augustus 2018.

Velden B en G 

  • Archeologisch onderzoek is afgerond en de gegevens zijn verwerkt op de kaart.

 Veld D

  • Fase 3 gronden uit pacht is afgerond en verwerkt op de kaart.
  • Fase 3 gronden in pacht onderzoek klein gebiedje in het noordwesten op z’n vroegst in augustus 2018. De gebiedsorganisatie bewaakt dit bij het stippen zetten.

Veld I
Veld I is na afronding van de tweede fase van het archeologisch onderzoek opgedeeld in 5 deelgebieden: A, A’, B, C en D

  • A op basis van fase 2 onderzoek is vastgesteld dat hier sprake is van een behoudenswaardige vindplaats;
  • A’, B en D: fase 3 is afgerond. Fase 4 onderzoek nodig voor onbegrensde vindplaatsen. Resultaten fase 4 onderzoek naar verwachting november 2018.
  • C: fase 3 vindt plaats na de spruitjesoogst, op z’n vroegst in december 2018. Deze planning is weersafhankelijk.

Afspraken op veld I gedurende het onderzoek:
Op veld I worden alleen groene stippen gezet op de gronden die vrijgegeven zijn na afronding van fase 3. Het gebiedsteam houdt een lijst van geïnteresseerden bij.
 
Veld J

  • Fase 2 gronden uit pacht is afgerond. Resultaten fase 3 verwachting september 2018.
  • Gronden in pacht:
    • fase 2 na de spruitjesoogst, op z’n vroegst in december 2018. Deze planning is weersafhankelijk.
    • fase 3 onderzoek februari 2019. Deze planning is weersafhankelijk.

Afspraken op veld J gedurende het onderzoek:

  • Op veld J worden geen kavels ingetekend tot de onderzoeksresultaten bekend zijn.
  • Op veld J worden geen groene stippen gezet. Het gebiedsteam houdt een lijst van geïnteresseerden bij.

Omgaan met vindplaatsen afhankelijk van stap van het initiatief

Hoe moet je omgaan met archeologische vindplaatsen wanneer je gaat intekenen, of op jouw reeds ingetekende kavel een vindplaats treft? Dat hangt af van het stadium waarin jouw initiatief zich bevindt. Het overzicht:

1. Initiatiefnemers met eigen archeologisch onderzoek
De afpelstrategie is van toepassing:

  • bouwen buiten de vindplaats
  • indien onvermijdelijk na toestemming bouwen in de bufferzone onder begeleiding
  • indien onvermijdelijk na toestemming bouwen in de kernzone onder voorwaarde archeologisch vriendelijk.
  • verschuiving van functies ten opzichte van het ontwikkelplan op basis van het archeologisch onderzoek is prima.

2. Initiatiefnemers met getekende anterieure overeenkomst of intentieovereenkomst

  • bouwen buiten de vindplaats
  • verschuiven van functies op je kavel om de vindplaats in te passen. Aangepast ontwikkelplan indienen bij de gebiedsorganisatie
  • verplaatsen naar een locatie zonder vindplaats.Wij verrekenen reeds betaalde exploitatiebijdrage alleen als verplaatsing noodzakelijk is omdat een kavel door een vindplaats niet meer te ontwikkelen is.

Als je er niet uit komt neemt contact op met de gebiedsorganisatie. Wij hebben alle kavels in beeld en helpen graag met jouw specifieke situatie en wensen.
 
3. Initiatiefnemers met een groene stip

  • Kavel intekenen, individueel of collectief (zie onderstaande tekst)
  • verplaatsen naar een locatie zonder vindplaats.

Intekenen op of nabij vindplaatsen

In Oosterwold streven we naar maximale onderzoeksvrijheid voor het intekenen van kavels. De gebiedsorganisatie stuurt bij de gronduitgifte op het voorkomen van restkavels- of stroken. Hoe kun je je kavel intekenen op of nabij een vindplaats?

1. Individuele kavel intekenen bij een kleine vindplaats
Bij het intekenen van je kavel moet je de vindplaats inpassen. Op de vindplaats kun je met uitzondering van bebouwing allerlei functies kwijt. Let er op dat 25% van je kavel beschikbaar moet zijn voor je roodkavel (bebouwing) en deze buiten de vindplaats ligt. De andere 75% mag op de vindplaats liggen.

2. Individuele kavel intekenen bij een grote vindplaats
Bij het intekenen van een grote vindplaats verdelen alle omliggende initiatiefnemers de vindplaats. Iedere initiatiefnemer krijgt een deel van de vindplaats op de kavel.

3. Collectief kavel
Je kunt op een grote vindplaats een collectief kavel maken. Door de percentages van alle functies samen te verdelen worden de inpassingsmogelijkheden vergroot. Jullie kunnen ook ideeën aandragen voor gezamenlijke voorzieningen, publiek groen of waterbuffers.
De gebiedsorganisatie monitort de uitgifte van kavels. We zijn in gesprek met het Rijksvastgoedbedrijf over de gronden waarvan we vermoeden dat het lastig is om die te verkavelen vanwege de archeologische vondsten.

Kosten

De kosten van het archeologisch onderzoek worden afgerekend met de initiatiefnemer die de kavel koopt op basis van een prijs per m2. Eerder lieten we weten dat het zal gaan om een bedrag van € 0,80 – € 1,00 per m2 terreinoppervlak. Er is op dit moment geen aanleiding om deze prijs aan te passen. De definitieve prijs per m2 kan pas worden vastgesteld na afronding van het complete onderzoek. De verwachting is dat dat begin 2019 zal zijn.

Initiatiefnemers die voor die tijd een collectief onderzochte en vrijgegeven kavel kopen, rekenen de kosten voor het archeologisch onderzoek af in twee delen:

  • Bij het notarieel transport rekenen we een bedrag af gebaseerd op de onderkant van de bandbreedte: € 0,80/m2;
  • Na afronding van het archeologisch onderzoek wordt de definitieve prijs per m2 vastgesteld en ontvangt deze groep een aanvullende factuur.

Vragen?

Het is op dit moment niet meer mogelijk om je aan- of af te melden voor het onderzoek. Mocht je van mening zijn dat jouw kavel onterecht wel of niet wordt meegenomen in het onderzoek (omdat je een intentieovereenkomst hebt en je je op tijd hebt aangemeld of juist afgemeld voor het onderzoek), laat ons dit dan weten via oosterwold@almere.nl.

Ook andere over het onderzoek kun je sturen naar oosterwold@almere.nl. Wij zullen deze dan meenemen in het reguliere overleg archeologie en vervolgens zo spoedig mogelijk beantwoorden.